2019年中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)》模擬練習卷一

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一、單項選擇題

1 技術(shù)集聚主要通過( )方式實現(xiàn)。

(A)一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的;二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化

(B)一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中;二是一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外收益

(C)一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的;二是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富而使工業(yè)集中

(D)一是由于同一工業(yè)部門中，企業(yè)問的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化;二是由于一個企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外收益

2 在建設(shè)用地使用權(quán)出租程序的申請階段，建設(shè)用地使用權(quán)出租人持有關(guān)證件，向( )提出出租申請。

(A)土地管理部門

(B)承租人

(C)市、縣級人民政府

(D)國務(wù)院

3 出租建設(shè)用地的用途必須符合( )規(guī)定的用途。

(A)國家土地管理部門

(B)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

(C)規(guī)劃主管部門

(D)建設(shè)用地使用權(quán)出租合同

4 關(guān)于土地租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，下列說法正確的是( )。

(A)對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或利用土地進行非法活動的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回出租土地

(B)在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人沒有義務(wù)對承租人正常使用的標的物進行維護

(C)土地使用權(quán)出租后，出租人無需再履行土地使用權(quán)出讓合同

(D)承租人無權(quán)要求保障租賃標的物的有效、正常使用

5 “因國家建設(shè)或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約，對承租人按有關(guān)規(guī)定進行安置”屬于出租人( )的權(quán)利。

(A)依法收回出租的土地

(B)按期收取土地使用權(quán)租金

(C)監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地

(D)要求保障正常、有效使用租賃標的物

6 “出租人應(yīng)按合同規(guī)定的時間和標準，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用”屬于出租人的( )。

(A)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)

(B)妨害除去義務(wù)

(C)交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)

(D)要求保障正常、有效使用租賃標的物的權(quán)利

7 “在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護”，這屬于出租人的( )。

(A)支付租金義務(wù)

(B)保管義務(wù)

(C)妨害除去義務(wù)

(D)修繕義務(wù)

8 關(guān)于撰寫調(diào)研報告的要求，下列說法不正確的是( )。

(A)主觀、真實、準確

(B)文字精練，用語中肯

(C)結(jié)論應(yīng)表達清晰

(D)印刷清晰、美觀大方

9 采用老師小組征集意見的方法稱為( )。

(A)人戶詢問法

(B)調(diào)查問卷法

(C)德爾菲法

(D)頭腦風暴法

10 在應(yīng)用回歸法分解成本時，單位變動成本可計算為( )。

11 關(guān)于盈虧平衡點的取值，下列說法正確的是( )。

(A)盈虧平衡點取值越高越好

(B)盈虧平衡點取值越高，說明項目抗風險能力越強

(C)盈虧平衡點取值越低，說明項目單位產(chǎn)品售價高、單位產(chǎn)品成本低

(D)盈虧平衡點越低，說明項目生命力越弱

12 關(guān)于線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件，下列表述錯誤的是( )。

(A)在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變

(B)產(chǎn)量等于銷量

(C)單位變動成本隨產(chǎn)量變化而變化

(D)收益、支出與產(chǎn)品產(chǎn)量之間常滿足線性關(guān)系

13 假設(shè)各不確定因素之間相互獨立，令其他因素保持不變，只考察一個因素變動對項目經(jīng)濟指標的影響的分析法是( )。

(A)線性盈虧平衡分析

(B)非線性盈虧平衡分析

(C)單因素敏感性分析

(D)多因素敏感性分析

14 在可行性研究階段，宜選用( )指標進行單岡素敏感性分析。

(A)投資收益率

(B)投資同收期

(C)財務(wù)凈現(xiàn)值

(D)當期收益率

15 在對房地產(chǎn)投資項目可供方案進行選擇時，應(yīng)當參照的是( )。

(A)內(nèi)部收益率

(B)最低收益率

(C)行業(yè)收益率

(D)通貨膨脹率

16 在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系中，為實現(xiàn)工程總目標，業(yè)主與有關(guān)單位簽訂的合同不包括( )。

(A)工程咨詢合同

(B)工程監(jiān)理合同

(C)工程貨物采購合同

(D)工程材料供應(yīng)合同

17 在房地產(chǎn)定價目標中，只能作為特定時期的過渡性目標的是( )。

(A)實現(xiàn)預(yù)期利潤

(B)提高市場占有率

(C)維護企業(yè)形象

(D)維持營業(yè)

18 下列各項中，房地產(chǎn)廣告不得有的情形是( )。

(A)使用中：畢人民共和國國旗、國徽、國歌

(B)維護未成年人和殘疾人的身心健康

(C)廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，標明贈送的品種和數(shù)量

(D)廣告具：有可識別性，能夠使消費者辨明其為廣告

19 熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-( )-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得熟地的稅費。

(A)將生地開發(fā)成熟地的成本

(B)由生地建成房屋的開發(fā)成本

(C)由毛地建成房屋的開發(fā)成本

(D)由熟地建成房屋的開發(fā)成本

20 ( )是以被估價建筑物為整體，選取與該建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其進行適當?shù)恼{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價格的方法。

(A)單位比較法

(B)分部分項法

(C)工料測量法

(D)指數(shù)調(diào)整法

21 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，主要是根據(jù)( )的房地產(chǎn)市場狀況作出的。

(A)估價時點

(B)估價作業(yè)期

(C)未來發(fā)生時

(D)假設(shè)開發(fā)完成時

22 物業(yè)管理邀請招標時，招標人應(yīng)該選擇不少于( )個符合投標資格的投標人。

(A)3

(B)5

(C)7

(D)9

23 在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于( )家資格預(yù)審合格的投標申請人。

(A)5

(B)3

(C)2

(D)1

24 某人貨款60萬元，貨款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個月的還款額為( )元。

(A)7775

(B)7750

(C)7725

(D)7700

25 下列關(guān)于房地產(chǎn)債券的說法錯誤的是( )。

(A)土地債券一般通過房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)行，采用抵押借款方式

(B)債券直接發(fā)行的優(yōu)點是不必向中介機構(gòu)支付代理發(fā)行或承購包銷費用，進而降低了發(fā)行成本

(C)大多數(shù)房地產(chǎn)公司債券都采用直接發(fā)行

(D)利用債券融資是房地產(chǎn)融資的一種渠道

26 自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)為( )。

(A)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》

(B)《房產(chǎn)稅暫行條例》

(C)《城市房地產(chǎn)稅條例》

(D)《房地產(chǎn)稅暫行條例》

答案見第四頁

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二、多項選擇題

27 關(guān)于生產(chǎn)集聚，下列闡述正確的有( )。

(A)又稱技術(shù)集聚或純集聚

(B)是由企業(yè)外部因素引起的

(C)它是一般集中因素，又是集聚的固定內(nèi)在因素

(D)在討論工業(yè)區(qū)位時，要注意生產(chǎn)集聚，而不必注意社會集聚

(E)它對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：一是由工廠企業(yè)規(guī)范的擴大帶來的;二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)問的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化

28 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案具備( )條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準。

(A)符合土地利用總體規(guī)劃

(B)確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標

(C)占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求

(D)地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料齊全

(E)單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，符合單獨選址條件

29 征收土地方案具備( )條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準。

(A)符合土地利用總體規(guī)劃

(B)被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的

(C)被征收土地的補償標準符合法律、法規(guī)規(guī)定的

(D)被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實可行的

(E)單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，符合單獨選址條件的

30 土地行政主管部門將供地方案報人民政府批準，需具備的條件包括( )。

(A)申請用地面積符合建設(shè)用地標準和集約用地的要求

(B)以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數(shù)額符合規(guī)定

(C)劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件

(D)被劃撥的土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議

(E)符合國家的土地供應(yīng)政策

31 下列土地必須經(jīng)國務(wù)院批準方可征收的有( )。

(A)10公頃基本農(nóng)田

(B)40公頃耕地

(C)30公頃耕地以及40公頃其他土地

(D)60公頃非耕地

(E)80公頃非耕地

32 關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批，下列說法正確的有( )。

(A)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用屬于國務(wù)院批準權(quán)限內(nèi)的，而征收土地批準權(quán)屬于國務(wù)院或省級人民政府，國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批

(B)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地審批權(quán)都在省級人民政府的，省級人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批

(C)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)和土地征收審批權(quán)都屬于國務(wù)院，省級人民政府無權(quán)實施

(D)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)在省級人民政府，而征收土地審批權(quán)在國務(wù)院的，先由省級人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再報國務(wù)院辦理征地審批

(E)省級人民政府行使農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)和土地征收審批權(quán)時，均需要經(jīng)國務(wù)院另行辦理批準

33 拆遷人提出拆遷申請時，應(yīng)向拆遷主管部門提交( )。

(A)建設(shè)項目批準文件

(B)建設(shè)項目開工證

(C)拆遷計劃

(D)拆遷方案

(E)房屋拆遷許可證

34 建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租人的義務(wù)包括( )。

(A)保管義務(wù)

(B)修繕義務(wù)

(C)妨害除去義務(wù)

(D)租賃標的物返還義務(wù)

(E)按照合同規(guī)定的時間和標準交付土地及地上建筑物

35 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營的適用范圍，下列說法正確的有( )。

(A)在涉及國家安全的領(lǐng)域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，同有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地

(B)對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，主要采用劃撥方式配置土地

(C)對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地

(D)對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地以劃撥方式使用

(E)各項土地資產(chǎn)配置政策涉及的具體行業(yè)劃定和土地收益使用管理辦法，由國土資源部分別商原國家經(jīng)貿(mào)委、財政部確定

36 下列關(guān)于農(nóng)村宅基地的說法正確的有( )。

(A)農(nóng)村宅基地由本集體農(nóng)村村民無償使用用于建造住房及其他附屬設(shè)施的相關(guān)土地

(B)屬于村農(nóng)民集體所有的土地，由村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)村村民委員會代表集體行使所有權(quán)

(C)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的土地，由村內(nèi)各陔集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)村村民小組代表集體行使所有權(quán)

(D)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有杖

(E)宅基地和自留地、自留山，屬于國家所有

37 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要包括( )。

(A)國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性

(B)一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率

(C)各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策

(D)居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等

(E)居民收入水平、消費觀念、消費心理

38 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的正文包括( )。

(A)導(dǎo)言

(B)設(shè)計方法

(C)調(diào)研成果

(D)限制條件

(E)結(jié)論和建議

39 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析是指( )的一個過程。

(A)預(yù)測與認識投資環(huán)境變化及項目自身特點

(B)估算項目的凈現(xiàn)值

(C)分析項目各個技術(shù)經(jīng)濟變量的變化及其對項目經(jīng)濟效益的影響

(D)估計項目對各種不確定因素變化的承受能力

(E)進一步確定項目的收益大小

40 房地產(chǎn)投資風險防范策略包括( )。

(A)向?qū)I(yè)保險公司投保

(B)投資區(qū)域分散

(C)發(fā)行股票

(D)組織多個房地產(chǎn)經(jīng)營者，聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資

(E)風險忽略

41 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標程序主要有( )。

(A)工程投標詢價和現(xiàn)場考察

(B)經(jīng)濟標和技術(shù)際確定

(C)投標前的準備工作

(D)填制標書

(E)評標

42 采用成本定價法確定房地產(chǎn)價格時，利潤水平應(yīng)根據(jù)( )綜合確定。

(A)開發(fā)商的資質(zhì)等級

(B)開發(fā)項目的成本

(C)房地產(chǎn)投資的風險

(D)房地產(chǎn)買受者的經(jīng)濟實力

(E)行業(yè)平均利潤水平

43 一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建沒過程后期的廣告設(shè)計，它的目標客源由( )確定。

(A)產(chǎn)品價位

(B)產(chǎn)品質(zhì)量

(C)產(chǎn)品功能

(D)產(chǎn)品風格

(E)產(chǎn)品檔次

44 房地產(chǎn)估價中采用收益法，導(dǎo)致估價結(jié)果高的因素有( )。

(A)確定的收益期限長

(B)預(yù)測的凈收益大

(C)選取的報酬率高

(D)預(yù)測的運營費用高

(E)考慮了凈收益增長

45 關(guān)于出租型房地產(chǎn)的凈收益的求取，下列說法正確的有( )。

(A)在實際求取中，如果維修、管理等費用全部或部分由承租人負擔，則出租人所得的租金就接近于凈收益，此時扣除的項目要相應(yīng)地減少

(B)出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象

(C)租賃收入包括潛在毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

(D)出租型房地產(chǎn)的凈收益是根據(jù)租賃資料來求取的，通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額

(E)基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入+空置和收租損失+其他收入-運營費用

46 業(yè)主委員會的主要職責有( )。

(A)召集業(yè)主大會會議

(B)代表業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同

(C)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

(D)監(jiān)督業(yè)主公約的實施

(E)調(diào)解業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛

47 根據(jù)風險成因劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風險可分為( )。

(A)產(chǎn)權(quán)風險

(B)償付能力風險

(C)欺詐風險

(D)估價風險

(E)投資風險

48 確定房地產(chǎn)保險的賠償?shù)难a償限制的原則包括( )。

(A)以實際損失為限

(B)以精神損失為限

(C)以被保險人對保險標的具有的保險利益為限

(D)以保險金額為限

(E)以保險時間為限

答案見第四頁

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三、案例分析

49 當該項目的從第3年起的凈收入分別變動10%、-10%時，該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別為( )萬元。

(A)88.23：8.38

(B)96.56;10.38

(C)96.56：8.38

(D)88.23;10.38

49 李先生轉(zhuǎn)讓一幢三年前自建的洋樓，其轉(zhuǎn)讓該洋樓所得的收入為450萬元，此洋樓實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際繳納的相關(guān)稅費為250萬元，李先生按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用合計105萬元，有關(guān)稅金為45萬元。

根據(jù)上述資料，回答下列問題：

50 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個人所得稅應(yīng)納所得額的計算公式為( )。

(A)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)址收入×50%

(B)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值

(C)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用

(D)應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用-有關(guān)稅金

51 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)扣減的合理費用包括( )。

(A)住房裝修費用

(B)住房貸款利息

(C)手續(xù)費

(D)公證費

52 李先生應(yīng)納稅所得額為( )萬元。

(A)50

(B)45

(C)25

(D)0

53 李先生應(yīng)繳納的個人所得稅稅額為( )萬元。

(A)0

(B)2.5

(C)5

(D)10

54 假設(shè)李先生的洋房為6年前所建，而且是惟一生活用房。其他條件不變，那么李先生轉(zhuǎn)讓洋房應(yīng)繳納的個人所得稅稅額為( )萬元。

(A)0

(B)2.5

(C)5

(D)10

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一、單項選擇題

1 【正確答案】 A

【試題解析】 生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。技術(shù)集聚對工業(yè)效益的影響方式有：①由工廠企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的;②同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。B項屬于社會集聚對工業(yè)收益的影響;CD兩項將技術(shù)集聚和社會集聚對工業(yè)收益的影響混為一談。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

2 【正確答案】 A

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

3 【正確答案】 B

【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同是土地使用權(quán)出租人將土地連同地上建筑物、其他附著物交與承租人使用，承租人支付租金，租賃雙方各自承擔自己的義務(wù)，享有各自的權(quán)利，經(jīng)協(xié)商一致達成的協(xié)議。建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同必須遵守國家法律、法規(guī)和出讓合同的規(guī)定。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

4 【正確答案】 A

【試題解析】 B項，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護;C項，土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同;D項，承租人有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權(quán)利。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

5 【正確答案】 A

【試題解析】 出租人有依法收同出租的土地的權(quán)利，包括：①對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或利用出租土地進行非法活動的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收同出租的土地;②因國家建設(shè)或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約，對承租人按有關(guān)規(guī)定進行安置。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

6 【正確答案】 C

【試題解析】 交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)是指出租人應(yīng)按照合同規(guī)定的時間和標準，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

7 【正確答案】 D

【試題解析】 出租人的修繕義務(wù)是指在租賃關(guān)系存續(xù)期問，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

8 【正確答案】 A

【試題解析】 撰寫調(diào)研報告應(yīng)做到：

①客觀、真實、準確地反映調(diào)研成果;

②內(nèi)容簡明扼要，重點突出;

③文字精練，用語中肯;

④結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，可歸納為要點;

⑤報告后附必要的附件，包括圖表等，以便閱讀和使用;

⑥報告完整，印刷清晰、美觀大方。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

9 【正確答案】 C

【試題解析】 德爾菲法又稱老師小組法或老師意見法，是以匿名的方式反復(fù)征求有關(guān)老師的意見，并在此基礎(chǔ)上綜合各位老師的意見，對市場發(fā)展趨勢作出推斷的方法。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

10 【正確答案】 C

【試題解析】 回歸分析法是采用一元同歸方程y=a+bx來描述成本和產(chǎn)量之間的線性關(guān)系，根據(jù)回歸法的基本原理有：式中，V為單位變動成本;CF為總固定成本;x為每個時期的產(chǎn)量;C為每個時期的總成本額;N為統(tǒng)計的樣本數(shù)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

11 【正確答案】 C

【試題解析】 盈虧平衡點的值不論用產(chǎn)量、生產(chǎn)能力利用率、銷售單價、銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。具體表現(xiàn)在：①盈虧平衡點的值低，說明項目達到較低的年產(chǎn)量就可保本，當由于生產(chǎn)條件和市場需求發(fā)生變化而引起年產(chǎn)量減少，項目達不到設(shè)計生產(chǎn)能力時，項目可較大限度地承受由此帶來的風險;②從盈虧平衡點的計算公式可知，盈虧平衡點的值低，說明項目單位產(chǎn)品售價高，單位產(chǎn)品成本低，項目盈利能力強;③盈虧平衡點低，在產(chǎn)品滯銷、競爭激烈時，只要生產(chǎn)銷售相對較少量的產(chǎn)品，就能保本，使項目能生存下去。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

12 【正確答案】 C

【試題解析】 線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件，除ABD三項外還包括：①產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù);②產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù);③按單一產(chǎn)品計算，當生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負荷率的變化應(yīng)保持一致;④所采用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達到設(shè)計能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

13 【正確答案】 C

【試題解析】 單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項目的敏感性分析中，通常都要求進行單因素敏感性分析。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

14 【正確答案】 C

【試題解析】 進行單因素敏感性分析時，在投資機會研究階段，主要是對項目進行概念性的設(shè)想和鑒別以確定投資方向和投資機會。此時，各種經(jīng)濟數(shù)據(jù)不完整，可信度低且評價的精度要求不高，可選用靜態(tài)評價指標，常用投資收益率和投資回收期;在初步可行性研究和可行性研究階段，則需選用動態(tài)評價指標，常用財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

15 【正確答案】 B

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目的比選是尋求合理的房地產(chǎn)投資方案的必要手段，它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

16 【正確答案】 D

【試題解析】 在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系中，為實現(xiàn)工程總目標，業(yè)主將工程項目的勘察、設(shè)計、各專業(yè)工程施工、設(shè)備和材料供應(yīng)、建設(shè)過程的咨詭和管理等工作委托出去，并與有關(guān)單位簽訂如下合同：①工程咨詢合同;②工程勘察設(shè)計合同;③工程監(jiān)理合同;④工程施工合同;⑤工程貨物采購合同;⑥融資合同。

【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

17 【正確答案】 D

【試題解析】 可供選擇的房地產(chǎn)定價目標主要有實現(xiàn)預(yù)期利潤、提高或維持市場占有率、維護企業(yè)形象和維持營業(yè)。實現(xiàn)預(yù)期利潤、提高或維持市場占有率和維護企業(yè)形象三種定價目標均可以作為企業(yè)長期的定價目標，而維持營業(yè)定價目標只能作為特定時期的過渡性目標。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

18 【正確答案】 A

【試題解析】 根據(jù)《中華人民共和國廣告法》的規(guī)定，廣告內(nèi)容應(yīng)當有利于人民的身心健康，促進商品和服務(wù)質(zhì)量的提高，保護消費者的合法權(quán)益，遵守社會公德和職業(yè)道德，維護國家的尊嚴和利益。

廣告不得有的情形包括：

①使用中華人民共和國國旗、國徽、國歌;

②使用國家機關(guān)和國家機關(guān)工作人員的名義;

③使用國家級、最高級、最佳等用語;

④妨礙社會安定和危害人身、財產(chǎn)安全，損害社會公共利益;

⑤妨礙社會公共秩序和違背社會良好風尚;

⑥含有淫穢、迷信、恐怖、暴力、丑惡的內(nèi)容;

⑦含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容;

⑧妨礙環(huán)境和自然資源保護;

⑨法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

19 【正確答案】 D

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

20 【正確答案】 A

【試題解析】 建筑物的重新購建價格求取的具體方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。其中，單位比較法是指以被估價建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價密切相關(guān)的計量單位(如單位面積、單位體積、延長米等)為比較單位，通過調(diào)查、了解在估價時點的近期建成的類似建筑物的這種單位造價(包含建造建筑物所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤)，并對其做適當?shù)牡蛘拚麃砬笕”还纼r建筑物重新購建價格的方法。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

21 【正確答案】 C

【試題解析】 在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

22 【正確答案】 A

【試題解析】 物業(yè)管理邀請招標時，果取公開招標方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

【知識模塊】 物業(yè)管理

23 【正確答案】 A

【試題解析】 資格預(yù)審后，招標人應(yīng)向預(yù)審合格的申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，同時向未通過預(yù)審的申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標申請人。

【知識模塊】 物業(yè)管理

24 【正確答案】 B

【試題解析】 假設(shè)a，為第￡期月付款額;n為按月計算的貸款期數(shù);p為貸款額：i為按月計算的利率。則at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=600000÷120+600000×(120-11+1)÷120×6%÷12=7750(元)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

25 【正確答案】 C

【試題解析】 證券中介機構(gòu)擁有廣泛的銷售網(wǎng)點和可靠的信息與專業(yè)人才，其代理發(fā)行債券更迅速、更可靠。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)公司債券采用間接發(fā)行方式。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

26 【正確答案】 B

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

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二、多項選擇題

27 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 B項，社會集聚是由于企業(yè)外部因素引起的，生產(chǎn)集聚是集聚的固定內(nèi)在因素。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

28 【正確答案】 A,B,C,E

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

29 【正確答案】 B,C,D

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

30 【正確答案】 A,B,C,E

【試題解析】 土地行政主管部門將供地方案報人民政府批準的，其供地方案需滿足的條件除ABCE四項外，還包括：只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準確。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

31 【正確答案】 A,B,C,E

【試題解析】 A項，所有基本農(nóng)田都必須經(jīng)國務(wù)院批準方可征收;B項，耕地既可能是基本農(nóng)田也可能是基本農(nóng)田以外的耕地，按照規(guī)定征用基本農(nóng)田或35公頃以上非基本農(nóng)田耕地都需要經(jīng)國務(wù)院批準;C項，當征收耕地及其他土地之和超過70公頃的需報國務(wù)院批準;D項，征收70公頃以下非耕地不需報國務(wù)院批準;E項，征收70公頃以上非耕地需報國務(wù)院批準。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

32 【正確答案】 A,B,D

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

33 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 拆遷人提出拆遷申請時，應(yīng)向拆遷主管部門提交下列材料：①建設(shè)項目批準文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準文件;④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

34 【正確答案】 B,C,E

【試題解析】 出租人的義務(wù)包括：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù);②修繕義務(wù);③妨害除去義務(wù);④建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。AD兩項為承租人的義務(wù)。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

35 【正確答案】 A,C,E

【試題解析】 B項，對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資(人股)方式配置土地，國家以作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn);D項，對承擔國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

36 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

37 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研具體包括：

①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益;

②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、教育狀況、基礎(chǔ)設(shè)施情況;

③一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預(yù)期的通貨膨脹率;

④國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);

⑤居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu);

⑥物價水平及通貨膨脹;

⑦項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作情況。

C項屬于政治法律環(huán)境調(diào)研;D項屬于社會文化環(huán)境調(diào)研。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

38 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 報告正文是調(diào)研報告的主要部分，應(yīng)依據(jù)調(diào)研內(nèi)容充分展開，一般包括五個部分：導(dǎo)言、研究方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

39 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析可以表述為：通過對項目投資環(huán)境變化以及項目自身特點的預(yù)測與認識，分析項目各個技術(shù)經(jīng)濟變量的變化及其對項目經(jīng)濟效益的影響，以估計項目對各種不確定因素變化的承受能力，進一步確認項目在財務(wù)和經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析的主要目的在于確定項目收益的可靠性和風險性，而非收益的大小。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

40 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 在房地產(chǎn)投資的實際運行中，最常用的風險防范策略主要有：

①保險策略，即向?qū)I(yè)保險公司投保;

②投資分散策略，其做法一般包括投資區(qū)域分散、投資種類分散和投資兀寸問分散;

③融資策略，即運用發(fā)行股票的方式，融入股本，并將風險分散于社會(每一個股東);

④聯(lián)合策略，即組織多個房地產(chǎn)經(jīng)營者，聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

41 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標程序一般為：①投標前的準備工作;②工程投標詢價和現(xiàn)場考察;③經(jīng)濟標和技術(shù)標確定;④填制標書;⑤競標。

【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

42 【正確答案】 C,E

【試題解析】 成本導(dǎo)向定價法是以商品房開發(fā)成本作為定價基礎(chǔ)的定價方法。采用成本定價法確定房地產(chǎn)價格時，利潤率應(yīng)當考慮房地產(chǎn)投資的風險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

43 【正確答案】 C,E

【試題解析】 對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而言，它的目標客戶由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。產(chǎn)品功能區(qū)分客戶的種類，產(chǎn)品檔次區(qū)分客戶的質(zhì)量。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

44 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于三個因素：①未來凈收益的大小。未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長短。獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠性。獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

45 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

46 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 業(yè)主委員會的職責包括：①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;②代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;④監(jiān)督管理規(guī)約的實施;⑤業(yè)主大會賦予的其他職責，包括：業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管;對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關(guān)印章、財產(chǎn)的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等。

【知識模塊】 物業(yè)管理

47 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 根據(jù)風險成因劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風險可分為產(chǎn)權(quán)風險、償付能力風險、貶值風險、估價風險和欺詐風險等。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

48 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 確定房地產(chǎn)保險賠償?shù)难a償限制的原則是：①以實際損失為限;②以保險金額為限，賠償金額不能高于保險金額，只能低于或等于保險金額;③以被保險人對保險標的具有的保險利益為限。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

三、案例分析

49 【正確答案】 C

【試題解析】 由題意，當?shù)?年起的凈收入增加10%時，相應(yīng)的財務(wù)凈現(xiàn)值為：

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

50 【正確答案】 D

【試題解析】 個人所得稅的計稅依據(jù)是應(yīng)納稅所得額。其中，個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的應(yīng)納稅所得額為個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)取得的收入額，減除被轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的原值、合理費用和在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中繳納的有關(guān)稅金以后的余額，即：應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用-有關(guān)稅金。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

51 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)扣減的合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

52 【正確答案】 A

【試題解析】 李先生應(yīng)納稅所得額=450-250-105-45=50(萬元)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

53 【正確答案】 D

【試題解析】 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的稅率為20%。則李先生應(yīng)繳納的個人所得稅稅額為：50×20%=10(萬元)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

54 【正確答案】 A

【試題解析】 對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，因此李先生轉(zhuǎn)讓洋房的應(yīng)納稅額為0。

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