2019年中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷三

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一、單項選擇題

1 在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是( )。

(A)級差地租I

(B)級差地租Ⅱ

(C)絕對地租

(D)壟斷地租

2 扇形理論的核心是( )。

(A)城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心區(qū)，而會出現(xiàn)多個商業(yè)中心

(B)各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展

(C)如何最佳、最有效地使用城市土地

(D)居民區(qū)要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公同高地向外發(fā)展

3 建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實行( )內(nèi)部會審制度。

(A)土地行政主管部門

(B)土地運營主管部門

(C)土地稅收管理部門

(D)國務(wù)院

4 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持( )到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?/p>

(A)土地所有證明

(B)土地權(quán)屬證書

(C)房產(chǎn)證明

(D)土地使用許可證

5 《土地管理法》第四十四條規(guī)定，征收農(nóng)用地的，應(yīng)先辦理________，再辦理________。( )

(A)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批;征地審批手續(xù)

(B)征地審批手續(xù);農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

(C)土地使用許可證;土地征用許可證

(D)土地征用許可證;土地使用許可證

6 3公頃基本農(nóng)田征收的審批權(quán)在( )。

(A)國務(wù)院

(B)省級人民政府

(C)直轄市人民政府

(D)縣級人民政府

7 關(guān)于《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的房屋拆遷管理的分工，下列說法正確的是( )。

(A)國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，其管理職責(zé)是負責(zé)全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理

(B)地方一級的房屋拆遷管理部門是指縣級以上地方人民政府負責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責(zé)是保證房屋拆遷管理工作的順利進行

(C)縣級以上地方人民政府有關(guān)部門，是拆遷的協(xié)管部門，負責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作

(D)縣級以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理

8 房屋拆遷的法律憑證是( )。

(A)房屋拆遷計劃

(B)房屋拆遷方案

(C)房屋拆迂許可證

(D)房屋拆遷申請

9 下列各項屬于次級資料來源的是( )。

(A)學(xué)術(shù)單位

(B)實地調(diào)查得到的資料

(C)處理分析得到的資料

(D)客戶

10 ( )是指投資者將資金投入房地產(chǎn)相關(guān)證券的行為，投資者不直接參與其投資相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理過程。

(A)房地產(chǎn)直接投資

(B)房地產(chǎn)置業(yè)投資

(C)房地產(chǎn)開發(fā)投資

(D)房地產(chǎn)間接投資

11 租賃型房地產(chǎn)投資是指( )。

(A)投資者獲取房地產(chǎn)的使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益

(B)形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)的行為

(C)獲取房地產(chǎn)的所有權(quán)

(D)通過出租或經(jīng)營獲取長期收益

12 一項具體的房地產(chǎn)投資，其投資價值不僅僅取決于投資本身，還深受其他因素變化的影響。這體現(xiàn)房地產(chǎn)( )的特點。

(A)投資區(qū)域的差異性

(B)投資變現(xiàn)的復(fù)雜性

(C)投資價值的附加性

(D)投資品種的多樣性

13 房地產(chǎn)投資決策的專業(yè)性特點，要求投資者( )。

(A)在經(jīng)營管理過程中，構(gòu)建一支專業(yè)化程度較高，知識結(jié)構(gòu)互補的決策隊伍

(B)對不同的市場區(qū)域和項目區(qū)位進行宏觀和微觀上的分析

(C)在投資決策過程中進行科學(xué)縝密的可行性研究

(D)有較強的部門資源綜合能力和對房地產(chǎn)市場的綜合判斷能力

14 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資活動主要由( )承擔(dān)。

(A)國家

(B)外資機構(gòu)

(C)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

(D)個人

15 下列各項屬于風(fēng)險組合的是( )。

(A)主動放棄風(fēng)險大的房產(chǎn)項目

(B)提前套期保值預(yù)防價格波動風(fēng)險

(C)成立房產(chǎn)投資信托機構(gòu)

(D)房產(chǎn)投資者同時投資住宅和辦公樓

16 互斥方案1、2、3、4的現(xiàn)金流量如表7—2所示。則在基準(zhǔn)收益率為10%的條件下，最優(yōu)方案為( )。

(A)方案1

(B)方案2

(C)方案3

(D)方案4

17 工程建設(shè)項目是指在一定時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力(或使用功能)的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的( )。

(A)承包合同

(B)一次性任務(wù)

(C)管理工作

(D)施工過程

18 在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調(diào)整價格策略的是( )。

(A)調(diào)整樓宇基價

(B)提高前期付款的比例

(C)增大樓層之間的差價

(D)增大朝向之間的差價

19 一般而言，同幢樓的朝向差價額代數(shù)和必須為( )。

(A)10

(B)5

(C)1

(D)0

20 房地產(chǎn)促銷工作中，需要長期積累才能對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生積極影響的方式是( )。

(A)房地產(chǎn)廣告

(B)公共關(guān)系推廣

(C)營業(yè)推廣

(D)人員促銷

21 房地產(chǎn)交易日期修正實際上是對( )進行的修正。

(A)不同日期的市場匯率

(B)房地產(chǎn)狀況

(C)房地產(chǎn)市場狀況

(D)非正常交易情況

22 一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為( )年。

(A)40

(B) 42

(C) 48

(D) 50

23 ( )是指白估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。

(A)估價報告使用期限

(B)估價作業(yè)日期

(C)估計報告的起止日期

(D)估價報告出具日期

24 不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的費用是( )。

(A)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修基金

(B)物業(yè)管理處辦公費

(C)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用

(D)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

25 物業(yè)管理服務(wù)期限由雙方約定，通常為( )年。

(A)1～3

(B)3～5

(C)5～7

(D)7～10

26 房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第三人被稱為( )。

(A)貸款人

(B)借款人

(C)抵押人

(D)抵押權(quán)人

27 信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時應(yīng)當(dāng)遵循的原則不包括( )。

(A)有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險控制措施

(B)不得損害國家利益和社會公共利益

(C)公開、公平進行

(D)委托基金經(jīng)理人擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人

28 耕地占用稅的基本特點不包括( )。

(A)強調(diào)對耕地的保護

(B)實行一次性征收

(C)以省級行政區(qū)域為單位，分別規(guī)定單位稅額

(D)稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)不一樣

29 某公司2009年5月以3000萬元購入一舊寫字樓作為辦公用房使用，該寫字樓原值6000萬元，累計折舊2000萬元。適用的契稅稅率為3%，該公司應(yīng)繳契稅為( )萬元。

(A)30

(B)90

(C)120

(D)1 80

答案見第四頁

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二、多項選擇題

30 形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有( )。

(A)消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

(B)消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

(C)城市經(jīng)濟高速發(fā)展

(D)人口急劇增長

(E)房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

31 地租與地價的關(guān)系為( )。

(A)地價是地租的資本化

(B)地租是地價的基礎(chǔ)

(C)對于永久租期土地，地價是每年的地租的簡單加和

(D)對于永久租期土地，地價是每年的地租折現(xiàn)值的加和

(E)若每年取得地租額為定值并且折現(xiàn)率不變，則地價等于地租除以折現(xiàn)率或利息率

32 評標(biāo)小組由( )組成。

(A)出讓人代表

(B)投標(biāo)申請人代表

(C)市政府代表

(D)有關(guān)老師

(E)競買人

33 建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度的作用有( )。

(A)有效地保護抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益

(B)防止重復(fù)抵押

(C)保證債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)

(D)保證債務(wù)人履行債務(wù)

(E)管理方便

34 訪談指南主要包括( )。

(A)解釋小組訪談法及其基本規(guī)則，著重說明小組訪談法的性質(zhì)，強調(diào)小組訪談重在闡述個人的觀點，沒有正確與否的問題

(B)按一定的邏輯順序組織的提問及操作步驟，提問盡可能全部、簡明，操作步驟邏輯性強且注意不要給被訪者任何傾向性的意見

(C)對訪淡中提供的各種備選方案，從總的角度進行評價，排列出優(yōu)劣與差異，并說明各自的理由

(D)向被訪者提供一個無限制的并且模糊的情景，要求其做出反應(yīng)

(E)確定被訪者人數(shù)

35 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的特點有( )。

(A)客觀性

(B)相關(guān)性

(C)系統(tǒng)性

(D)連續(xù)性

(E)制度性：

36 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項目可行性研究作用的說法正確的有( )。

(A)是申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)

(B)是項目投資決策的依據(jù)

(C)是籌集建設(shè)資金的依據(jù)

(D)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

(E)可行性研究報告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作可據(jù)此進行，同時需要另作方案比較選擇和重新論證

37 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工承包商的主要合同關(guān)系的有( )。

(A)分包合同

(B)運輸合同

(C)融資合同

(D)加工合同

(E)租賃合同

38 房地產(chǎn)租售采用參與代理方式時，參與代理人可能與( )發(fā)生直接經(jīng)濟關(guān)系。

(A)委托代理人

(B)授權(quán)的共同代理人

(C)授權(quán)的獨家代理人

(D)自由代理人

(E)其他參與代理人

39 成本法中，新開發(fā)土地價格在實際測算下的步驟為( )。

(A)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格

(B)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格

(C)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格

(D)計算新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價

(E)計算開發(fā)土地的總管理費用

40 物業(yè)管理招標(biāo)中物業(yè)服務(wù)的需方有( )。

(A)業(yè)主委員會

(B)業(yè)主大會

(C)建設(shè)單位

(D)物業(yè)所有權(quán)人

(E)物業(yè)管理企業(yè)

41 在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押期內(nèi)的抵押房地產(chǎn)( )。

(A)占有權(quán)屬于抵押權(quán)人

(B)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣

(C)使用權(quán)歸屬抵押人

(D)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，可以出租

(E)收益權(quán)歸屬抵押權(quán)人

42 房地產(chǎn)保險就是指在房屋( )環(huán)節(jié)中以房屋及相關(guān)利益與：責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。

(A)設(shè)計

(B)營建

(C)銷售

(D)消費

(E)應(yīng)急

43 根據(jù)我國《印花稅暫行條例》的規(guī)定，印花稅的納稅人不包括( )。

(A)合同的證人

(B)合同的擔(dān)保人

(C)合同的鑒定人

(D)合同的立據(jù)人

(E)立賬簿人

答案見第四頁

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三、案例分析

43 2005年4月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得了A地塊40年的土地使用權(quán)。依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，該公司準(zhǔn)備在A地塊上興建一座多功能商務(wù)大廈，但由于自身資金有限，急需通過外部融資籌措資金1億元人民幣。經(jīng)該公司高層商議，決定向當(dāng)?shù)劂y行申請房地產(chǎn)抵押貸款。2005年7月，該公司與某銀行簽訂了抵押貸款合同，貸款金額為5000萬元人民幣、貸款期限15年、貸款年利率4.8%，還款方式為按月等額還款。

根據(jù)題意，回答下列問題：

44 該公司取得A地塊的可能方式是( )。

(A)招標(biāo)

(B)拍賣

(C)協(xié)議

(D)掛牌

45 在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，該公司被稱為( )。

(A)抵押權(quán)人

(B)擔(dān)保人

(C)抵押人

(D)委托人

46 采取按月等額還款方式，該公司的月還款額最接近( )元。

(A)390207

(B)420000

(C)421200

(D)436000

47 還款方式還有按月等本金還款方式，其特點有( )。

(A)借款人每月支付的本金是均等的

(B)每月償還利息越來越少

(C)每月償還利息越來越多

(D)每月付款越來越多

答案見第四頁

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一、單項選擇題

1 【正確答案】 B

【試題解析】 級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài);絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租;壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

2 【正確答案】 B

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

3 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

4 【正確答案】 B

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

5 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

6 【正確答案】 A

【試題解析】 所有的基本農(nóng)田無論大小都必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收。這主要是為了切實加強對基本農(nóng)田的保護，禁止一般性項目和城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用基本農(nóng)田。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

7 【正確答案】 A

【試題解析】 地方一級的房屋拆遷管理部門是指縣級以上地方人民政府負責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理;縣級以上地方人民政府有關(guān)部門，是拆遷的協(xié)管部門，其在拆遷管理中的職責(zé)是保證房屋拆遷管理工作的順利進行;縣級以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

8 【正確答案】 C

【試題解析】 《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

9 【正確答案】 A

【試題解析】 內(nèi)部次級資料來源主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售代理機構(gòu)每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告;外部次級資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分，官方以統(tǒng)計資料居多，學(xué)術(shù)單位以調(diào)研報告或論文居多，產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)市場資料居多。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

10 【正確答案】 D

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

11 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種。其中，租賃型房地產(chǎn)投資是投資者獲取房地產(chǎn)的使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

12 【正確答案】 C

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

13 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)投資決策的專業(yè)性特點，要求投資者在經(jīng)營管理過程中，要構(gòu)建一支專業(yè)化程度較高，知識結(jié)構(gòu)互補的決策隊伍，同時要具有較強的對企業(yè)內(nèi)外專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人才的整合能力。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

14 【正確答案】 C

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

15 【正確答案】 D

【試題解析】 風(fēng)險組合是將那些類似的但不會同時發(fā)生的風(fēng)險集中起來考慮，例如，房地產(chǎn)投資者分別將資金投入住宅與辦公樓，如果投入住宅的部分遭受損失，而投入辦公樓的部分不但沒有遭受損失，而且獲得較高的收益，則投入力、公樓部分的收益就可以補償投資于住宅遭受的損失。A項屬于風(fēng)險同避;B項屬于風(fēng)險預(yù)防;C項屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

16 【正確答案】 C

【試題解析】 凈年值法是通過計算各方案凈效益的等額年值(NAV)：進行比較，以凈年值較大的方案為優(yōu)。計算過程如下：通過比較，方案3的凈年值最大，為75.65萬元，是最優(yōu)方案。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

17 【正確答案】 B

【試題解析】 工程建設(shè)項目是指在一定的質(zhì)量、時間和費用要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，按照特定的程序完成的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一種類型的工程建設(shè)項目。

【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

18 【正確答案】 B

【試題解析】 直接調(diào)整價格是指房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明的，一般來說，價格上調(diào)，是說明物有所值，買氣旺盛。直接調(diào)整價格的途徑有：①調(diào)整基價;②調(diào)整差價系數(shù)。B項屬于調(diào)整付款方式。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

19 【正確答案】 D

【試題解析】 朝向差價是指同幢樓不同朝向商品房之間的加價額和減價額。一般而言，同幢樓的朝向：差價額代數(shù)和必須為零。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

20 【正確答案】 B

【試題解析】 公共關(guān)系本身不是一次或幾次廣告所能概括的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動的效果通常也不是立刻見效的，需要一定時期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

21 【正確答案】 C

【試題解析】 由于可比實例的成交日期與估價時點通常不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，導(dǎo)致了被估價房地產(chǎn)或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，以至于即使兩宗完全相同的房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的價格也會不同。因此，交易日期修正實際上是對房地產(chǎn)狀況進行的修正。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

22 【正確答案】 C

【試題解析】 建筑物的經(jīng)濟壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間，故該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為：40+8=48(年)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

23 【正確答案】 A

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

24 【正確答案】 A

【試題解析】 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

【知識模塊】 物業(yè)管理

25 【正確答案】 B

【試題解析】 物業(yè)服務(wù)合同的有效期限由合同雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3～5年。

【知識模塊】 物業(yè)管理

26 【正確答案】 C

【試題解析】 在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人;提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第i人為抵押人，貸款人為抵押權(quán)人。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

27 【正確答案】 D

【試題解析】 信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括：①公開、公平進行;②有明確的投資目標(biāo)、投資策略及投資風(fēng)險控制措施;③委托商業(yè)銀行擔(dān)任房地產(chǎn)信托資金的保管人;④維護委托人和受益人的最大利益;⑤不得損害國家利益和社會公共利益。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

28 【正確答案】 C

【試題解析】 耕地占用稅具有下列基本特點：①屬于財產(chǎn)稅;②實行一次性征收;③以縣級行政區(qū)域為單位，以人均耕地面積為標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定不同的稅額標(biāo)準(zhǔn);④稅額標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)可能不同。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

29 【正確答案】 B

【試題解析】 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，計稅依據(jù)為成交價格。則該公司應(yīng)繳納契稅=3000×3%=90(萬元)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

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二、多項選擇題

30 【正確答案】 A,B

【試題解析】 房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有：①消費者愿意購買，即有購買欲望;②消費者能夠購買，即有支付能力。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

31 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 C項，對于永久租期的土地，地租與地價的關(guān)系為：。式中，P0為第1年初的地價;R1為第t年末的地租(t=1，2，3，…，n);i為折現(xiàn)率。若每年取得地租額為定值R，并且折現(xiàn)率i不變，則地租與地價的關(guān)系為：P0=R/i，并不是簡單相加的關(guān)系。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

32 【正確答案】 A,D

【試題解析】 評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)老師組成評標(biāo)小組進行評標(biāo)，評標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)組成。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

33 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記是建設(shè)用地使用權(quán)抵押發(fā)生法律效力的必要條件之一。通過建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，可以有效地保護抵押雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止重復(fù)抵押，保證債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)和債務(wù)人履行債務(wù)。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

34 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 D項，投射法在具體操作中，一般是向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應(yīng)，根據(jù)被訪者的反應(yīng)進行判斷;E項，在小組訪談法的準(zhǔn)備過程中要選擇適當(dāng)?shù)谋辉L者人數(shù)，一般不宜超過10人。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

35 【正確答案】 C,D,E

【試題解析】 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的特點有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。系統(tǒng)性是指房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險識別不能局限在投資過程的某個階段、某個環(huán)節(jié)中，而是要把投資項目作為一個完整的系統(tǒng)，去識別其所具有的全部風(fēng)險;連續(xù)性：是因為房地產(chǎn)投資過程相對較長，面臨的投資環(huán)境又處于不斷變化之中，風(fēng)險的質(zhì)和量也在不斷發(fā)生變化，若非連續(xù)性的工作，就很難及時發(fā)現(xiàn)投資項目所面臨的潛在風(fēng)險;制度性是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析作為一項科學(xué)的管理活動，本身要有組織、有制度。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

36 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 除ABCD四項外，房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用還包括：①是下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媾鷾?zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證;②是項目考核和后評價的依據(jù)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

37 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系中，施工承包商的主要合同關(guān)系有：①分包合同;②貨物采購合同;③運輸合同;④加工合同;⑤租賃合同;⑥勞務(wù)供應(yīng)合同;⑦保險合同。

【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

38 【正確答案】 B,C

【試題解析】 參與代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與已授權(quán)獨家或共同代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理業(yè)務(wù)，代理成功后，由獨家代理機構(gòu)或共同代理人按參與代理協(xié)議分配傭金的行為。參與代理人與授權(quán)的獨立代理人或共同代理人發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系。委托人與參與代理人之間沒有直接的關(guān)系，委托人的協(xié)調(diào)工作量取決于具體采用的獨家代理或者共同代理的形式。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

39 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 新開發(fā)的土地在實際測算時，通常分為三個步驟進行：①計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格;②計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格，這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率;③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格，這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

40 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 物業(yè)管理招標(biāo)是指由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)中物業(yè)管理服務(wù)的需方是建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人。

【知識模塊】 物業(yè)管理

41 【正確答案】 B,C

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

42 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)保險就是指在房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

43 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 印花稅的納稅人是在中同境內(nèi)書立、領(lǐng)受《印花稅暫行條例》所列舉的憑證的單位和個人，具體有立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

三、案例分析

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

44 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 獲取土地使用權(quán)的方式有招標(biāo)、拍賣和掛牌。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

45 【正確答案】 C

【試題解析】 在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，提供抵押品的一方稱為抵押人，貸款方稱為抵押權(quán)人。該公司以房地產(chǎn)作為抵押物進行貸款，公司為抵押人，當(dāng)?shù)劂y行為抵押權(quán)人。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

46 【正確答案】 A

【試題解析】 根據(jù)等額還款抵押貸款盼計算公式a=，已知貸款本金p=5000萬元，貸款月利率i=0.4%(4.8%÷12)，貸款期數(shù)n=15×12=180，則該公司的月還款為

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

47 【正確答案】 A,B

【試題解析】 按月等本金還款方式的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月付款也越來越少。

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