2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專題訓(xùn)練19

　　特別推薦：房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　估價(jià)對(duì)象為一宗10 000 m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層;其中1~3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9 000 m2(含獨(dú)立使用的車棚300 m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為15 007元/m2。工程自2006年9月1日開工，2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下。

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。

　　2.建筑安裝工程費(fèi)為1 100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。

　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24%。

　　4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30%，平均價(jià)格為2 700元/m2;建成一年時(shí)可售出60%，平均價(jià)格為2 800元/m2;剩余的10%會(huì)在建成一年后售出，平均價(jià)格潮2 900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5%。

　　5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤(rùn)率為20%，估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)。

　　采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場(chǎng)價(jià)值。解：

　　1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總建筑面積=10 000×5=50 000(m2)住宅總面積=50 000-000=41 000(m2)

　　(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置及租金損失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2)

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2)

　　商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5 =4 118.45(元/m2)

　　商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4 118.45×9 000=3 706.61(萬(wàn)元)

　　(2)住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=41 000×30%×2 700/(1+12%)2.5+60%×

　　2 800/(1+12%)3+10%×2 900/(1+12%)3.5=8 204.06(萬(wàn)元)

　　(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3 706.61+8 204.06=11 910.67(萬(wàn)元)

　　2.扣除項(xiàng)目

　　(1)建安工程費(fèi)=50 000×1 100/(1+12%)=4 910.71(萬(wàn)元)

　　(2)專業(yè)及管理費(fèi)用=4 910.71×8%=392.86(萬(wàn)元)

　　(3)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11 910.67×(3.5%+5.5%)=1 071.96(萬(wàn)元)

　　(4)銷售利潤(rùn)=11 910.67×20%=2 382.13(萬(wàn)元)

　　(5)買方購(gòu)買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V

　　3.總地價(jià)

　　2006年9月1日的總地價(jià)：

　　V=11 91.67-4 910.71-392.86-1 071.96-2 382.13-0.04VV=3 031.74(萬(wàn)元)

　　答案:1.商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯(cuò)，應(yīng)為12%。

　　2.商鋪開發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除300 m2獨(dú)立車棚的面積。商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)值=4 118.45×8 700=3 583.05(萬(wàn)元)或3 760.52×8 700=3 271.65(萬(wàn)元)

　　3.在計(jì)算2006年9月1日總地價(jià)的扣除項(xiàng)目中，不應(yīng)包括銷售利潤(rùn)?？偟貎r(jià)V=11 910.67-4 910.71-392.86-1 071.96-0.04

　　V=5 322.25(萬(wàn)元)

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