2013年房地產(chǎn)估價師考試理論與方法考前練習三

　　一.單選題：

　　1.第一個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位，當( )低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去的房地產(chǎn)。

　　A.市場價格 B.投資價格

　　C.使用價格 D.交換價格

　　標準答案：a

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。

　　2.政府舉行土地使用權拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種( )。

　　A.市場價值評估 B.投資價值評估

　　C.原始價值評估 D.賬面價值評估

　　標準答案：b

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。但作為房地產(chǎn)估價人員，評估投資價值或提供房地產(chǎn)市場分析報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告，也是其服務的重要領域。

　　3.( )是隨著時間的推移而減少的。

　　A.原始價值 B.賬面價值

　　C.市場價值 D.投資價值

　　標準答案：b

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

　　4.( )是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果。

　　A. 原始價格 B.理論價格

　　C.成交價格 D.市場價格

　　標準答案：d

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果。

　　5.樓面地價又稱單位建筑面積地價，樓面地價與土地總價的關系為( )。

　　A.樓面地價;土地總價÷總建筑面積

　　B.樓面地價：土地總價x總建筑面積

　　C.樓面地價：土地總價+總建筑面積

　　D. 樓面地價：總建筑面積÷土地總價

　　標準答案：a

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：

　　二.多選題：

　　1.成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。它是一個已完成的事實這種價格通常隨著 ( )的不同而不同。

　　A.交易者的心態(tài) B.交易者的偏好

　　C.交易者對市場了解程度 D.討價還價能力

　　標準答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：16.66

　　本題得分：0

　　解析： 成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺，沒有私自利害關系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素的影響。

　　2.( )是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格。

　　A.市場調(diào)節(jié)價 B.政府指導價

　　C.政府定價 D.評估價格

　　標準答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：16.66

　　本題得分：0

　　解析：國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。可見，從政府對價格管制或干預的程度來劃分，有市場定價、政府指導價和政府定價。

　　3. 政府對價格的干預，還有( )。最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最高價格;最低限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最低價格，又稱最低保護價。所以，對有最高限價的房地產(chǎn)，估價結果不得超過其最高限價;對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結果不得低于其最低限價的房地產(chǎn)，估價結果不得低于其最低限價。

　　A.基準地價

　　B.最高限價

　　C.最低限價

　　D.標定地價

　　標準答案：B, C

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：16.66

　　本題得分：0

　　解析：最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最高價格;最低限價是試圖規(guī)定一個對房地產(chǎn)可以收取的最低價格，又稱最低保護價。所以，對有最高限價的房地產(chǎn)，估價結果不得超過其最高限價;對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結果不得低于其最低限價。

　　4.就( )相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。

　　A.投資價值 B.原始價值

　　C.賬面價值 D.市場價值

　　標準答案：A, D

　　考生答案：

　　本題分數(shù)：8.33

　　本題得分：0

　　解析：原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出，賬面價值又稱賬面凈值，折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。

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