房地產(chǎn)估價理論與方法考試模擬練習(xí)題精選(50)

　　1. 評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500平方米

　　1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。

　　2、 可比實例的成交價格如下：

　　試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。

　　解：

　　1、比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　　2、交易情況修正系數(shù)為：

　　可比實例A=100/100

　　可比實例B=100/97

　　可比實例c=100/105

　　3、交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比實例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、計算比準(zhǔn)價格：

　　比準(zhǔn)價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比準(zhǔn)價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比準(zhǔn)價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：

　　估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估價對象價格(總價)=1388.22×1500=208.23萬元

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