房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試模擬練習(xí)題精選(51)

　　2. 估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。

　　解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

　　2、計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元

　　3、計(jì)算年總費(fèi)用：

　　(1)年折舊費(fèi)=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬元

　　(2)年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200萬元

　　(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元

　　(4)營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元

　　年總費(fèi)用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬

　　4、計(jì)算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元

　　5、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格

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