2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》沖刺練習(xí)及答案解析七

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一、單項(xiàng)選擇題

1 關(guān)于杜能圈第一圈，下列說(shuō)法正確的是( )。

(A)林業(yè)區(qū)，主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材

(B)谷物輪作區(qū)，主要生產(chǎn)糧食

(C)自由農(nóng)作物區(qū)，是距市場(chǎng)最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品

(D)放牧區(qū)，或稱(chēng)畜牧業(yè)區(qū)

2 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的( )。

(A)利潤(rùn)

(B)收入

(C)普通收入

(D)額外收入

3 土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容中一般不包括( )。

(A)建設(shè)規(guī)劃沒(méi)計(jì)條件

(B)建設(shè)密度和高度控制指標(biāo)

(C)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和分期投資額度

(D)工程完工期限

4 《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括( )。

(A)土地使用期限

(B)土地用途

(C)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)期限

(D)土地界址、面積

5 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，( )。

(A)市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

(B)市、縣人民政府可以采取必要的措施

(C)應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，市、縣人民政府不得干預(yù)

(D)市、縣人民政府有權(quán)提高土地使用權(quán)出讓金

6 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由( )繳納土地使用權(quán)出讓金。

(A)轉(zhuǎn)讓方

(B)受讓方

(C)轉(zhuǎn)讓方與受讓方各半

(D)轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商

7 下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。

(A)成片開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓

(B)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移

(C)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

(D)成片開(kāi)發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

8 國(guó)有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資或入股和( )。

(A)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

(B)土地使用權(quán)出租

(C)國(guó)有土地租賃

(D)土地使用權(quán)抵押

9 ( )主要用于對(duì)重大客戶(hù)、公司型或機(jī)構(gòu)型客戶(hù)的調(diào)研中。

(A)經(jīng)理詢(xún)問(wèn)法

(B)電話(huà)詢(xún)問(wèn)法

(C)人戶(hù)詢(xún)問(wèn)法

(D)路上攔截法

10 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如表5—6所示。如果投資者的目標(biāo)收益率為1 2%，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )。

(A)261.83

(B)264.45

(C)268.72

(D)269.14

二、多項(xiàng)選擇題

11 房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括( )。

(A)位置

(B)交通

(C)周?chē)h(huán)境

(D)人口

(E)外部配套設(shè)施

12 按照城市的職能，可以把城市分為( )。

(A)工業(yè)城市

(B)交通樞紐城市

(C)旅游城市

(D)具有綜合職能的城市

(E)以某種職能為主的城市

28 ( )的情況下主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。

(A)競(jìng)買(mǎi)人最高報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)

(B)競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)

(C)競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出底價(jià)

(D)競(jìng)買(mǎi)人同時(shí)喊價(jià)

(E)競(jìng)買(mǎi)人超過(guò)十人

13 下列關(guān)于抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理的表述正確的有( )。

(A)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)監(jiān)督、檢查抵押土地使用權(quán)的管理情況

(B)抵押權(quán)可隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓

(C)由于建設(shè)用地使用權(quán)需同地上房屋所有權(quán)共同設(shè)定抵押，所以地面上已有建筑物時(shí)，其同時(shí)作為抵押品

(D)抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足

(E)經(jīng)抵押人同意，抵押建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或出租

14 因特網(wǎng)詢(xún)問(wèn)法的缺點(diǎn)有( )。

(A)無(wú)法控制被訪者

(B)無(wú)法獲得被訪者的合作

(C)無(wú)法了解被訪者的動(dòng)機(jī)

(D)只反映了被訪者的部分需求

(E)可能只反映了常上網(wǎng)的人群的需要

15 下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有( )。

(A)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

(B)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

(C)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

(D)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

(E)持有期風(fēng)險(xiǎn)

16 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究主要依據(jù)的說(shuō)法中，正確的有( )。

(A)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的過(guò)程中，既要對(duì)投資項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析研究，也要對(duì)項(xiàng)目所處的環(huán)境進(jìn)行分析預(yù)測(cè)

(B)在對(duì)項(xiàng)目所處的環(huán)境進(jìn)行分析預(yù)測(cè)時(shí)，一般只需考慮經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、資源、金融環(huán)境，不需要考慮政治因素的影響

(C)既要對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部各環(huán)節(jié)的運(yùn)行進(jìn)行研究比較，又要對(duì)項(xiàng)目外部因素的不確定性對(duì)項(xiàng)目的影響進(jìn)行分析判斷

(D)需要考慮國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策等

(E)需要明確委托人的意圖

17 現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中常見(jiàn)的合同類(lèi)型有( )。

(A)總包合同

(B)總價(jià)合同

(C)單價(jià)合同

(D)成本加酬金合同

(E)成本加利潤(rùn)合同

18 房地產(chǎn)價(jià)格策略的內(nèi)容一般包括( )。

(A)房地產(chǎn)價(jià)格比較方法

(B)房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)和原則

(C)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略

(D)房地產(chǎn)定價(jià)策略

(E)房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法

19 求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有( )。

(A)指數(shù)調(diào)整法

(B)分部分項(xiàng)法

(C)工料預(yù)測(cè)法

(D)工料測(cè)量法

(E)凈現(xiàn)值法

20 下列( )屬于物業(yè)管理投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審文件的內(nèi)容。

(A)資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)格式

(B)招標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)

(C)申請(qǐng)人須知

(D)企業(yè)資質(zhì)文件

(E)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況

答案見(jiàn)下頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1 【正確答案】 C

【試題解析】 在“杜能圈”中，第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場(chǎng)最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品。A項(xiàng)為第二圈，即林業(yè)區(qū);B項(xiàng)為第三圈，即谷物輪作區(qū);D項(xiàng)為第四圈草田輪作區(qū)的一部分。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

2 【正確答案】 B

【試題解析】 地租的本質(zhì)是超額報(bào)酬或收益。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入。馬克思主義地租理論認(rèn)為，地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

3 【正確答案】 D

【試題解析】 目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容具體包括：

①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況;

②土地用途及使用期限;

③建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

④動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限;

⑤出讓金額及支付方式;

⑥開(kāi)發(fā)進(jìn)度與分期投資額度;

⑦違約責(zé)任;

⑧雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他條款。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

4 【正確答案】 C

【試題解析】 《物權(quán)法》第一百三十八條的規(guī)定，出讓合同一般包括下列條款：

①當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所;

②土地界址、面積等;

③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;

④土地用途;

⑤使用期限;

⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;

⑦解決爭(zhēng)議的方法。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

5 【正確答案】 B

【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于出場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

6 【正確答案】 B

【試題解析】 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：①報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;②可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

7 【正確答案】 A

【試題解析】 成片開(kāi)發(fā)土地的，由于其投資額較大，所以《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，方可分片轉(zhuǎn)讓。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

8 【正確答案】 C

【試題解析】 國(guó)有建設(shè)用地有償使用方式，除了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)€有國(guó)有建設(shè)用地租賃、圍有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

9 【正確答案】 A

【試題解析】 經(jīng)理詢(xún)問(wèn)法主要適用于對(duì)重大客戶(hù)、公司型或機(jī)構(gòu)型客戶(hù)的調(diào)研中，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果開(kāi)發(fā)辦公樓，在確定市場(chǎng)需求時(shí)就要求助于這種類(lèi)型的調(diào)研。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

10 【正確答案】 A

【試題解析】 已知iC=12%，利用公式，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

二、多項(xiàng)選擇題

11 【正確答案】 A,B,C,E

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

12 【正確答案】 D,E

【試題解析】 按城市職能，可以將城市分為具有綜合職能的城市和以某種職能為主的城市，例如工業(yè)城市、交通樞紐城市、商貿(mào)城市、旅游城市等。還可進(jìn)一步細(xì)分為各種各樣功能的城市，如工業(yè)類(lèi)城市還可細(xì)分為化工、冶金、紡織等專(zhuān)業(yè)性城市。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

13【正確答案】 A,B

【試題解析】 競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。拍賣(mài)主持人在拍賣(mài)中可根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣(mài)增價(jià)幅度。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

14 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 已作抵押的建設(shè)用地使用權(quán)由抵押人占用與管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督與檢查抵押建設(shè)用地使用權(quán)的管理情況。

【知識(shí)模塊】 建設(shè)用地使用制度

15 【正確答案】 A,E

【試題解析】 由于無(wú)法控制調(diào)研對(duì)象，使因特網(wǎng)詢(xún)問(wèn)法的效果大打折扣，極有可能獲得的是有偏的數(shù)據(jù)，只能反映經(jīng)常上網(wǎng)人群的情況。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

16 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響的、投資者無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

17 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 B項(xiàng)，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的過(guò)程中，既要對(duì)投資項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析研究，也要對(duì)項(xiàng)目所處的環(huán)境(經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、金融環(huán)境、國(guó)際環(huán)境等)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。其中，政治環(huán)境是一個(gè)重要影響因素，不可忽視。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選

18 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中常見(jiàn)的合同類(lèi)型有：

①總價(jià)合同?？們r(jià)合同要投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)一個(gè)總價(jià)，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價(jià)作為依據(jù)。工程量的風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)由承包人承擔(dān);

②單價(jià)合同。單價(jià)合同是整個(gè)合同期間執(zhí)行同一合同單價(jià)，而工程量按照實(shí)際完成的數(shù)量進(jìn)行計(jì)算的合同，工程量清單計(jì)價(jià)模式即是單價(jià)合同的基礎(chǔ);

③成本加酬金合同。這種合同是承包商向承包人支付工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并按照實(shí)現(xiàn)約定的某一方式支付一定酬金的合同。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

19 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 房地產(chǎn)價(jià)格策略是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)的要求，圍繞房地產(chǎn)價(jià)格制定而確定的定價(jià)目標(biāo)，以及為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的定價(jià)目標(biāo)，在房地產(chǎn)價(jià)格確定和調(diào)整中所使用的房地產(chǎn)定價(jià)原則、方法和技巧。房地產(chǎn)價(jià)格策略的內(nèi)容一般包括：①房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)和原則;②房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法;③房地產(chǎn)定價(jià)策略;④房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

35 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門(mén)、機(jī)構(gòu)公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)格來(lái)求取。具體的求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

【知識(shí)模塊】 房地產(chǎn)估價(jià)

20 【正確答案】 A,C,D,E

【試題解析】 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

【知識(shí)模塊】 物業(yè)管理

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