資產(chǎn)評估師實務(wù)一習(xí)題24年：簡答題練習(xí)

【題目1】

【題目類型】簡答題

【簡介】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為3200平方米

【難度等級】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為3200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。根據(jù)市場調(diào)查和分析，取得以下資料：

(1)該項目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為400元，年出租費用為年租金的25%。

(2)項目建筑費為每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為開發(fā)成本的2%，不動產(chǎn)開發(fā)成本、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

(3)在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用為不動產(chǎn)價值的0.5%，銷售費用均勻投入。

(4)銷售稅費包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等，合計約為銷售收入的6%。

(5)土地增值稅為銷售收入的2%。

(6)土地取得稅費為土地價值的3.05%。

(7)當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

要求：

(1)應(yīng)采用哪種方法評估該宗土地的價值?

(2)該方法的適用范圍是什么?

(3)列出評估該宗土地價值的計算公式。

(4)試估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。(計算結(jié)果以元為單位，取整數(shù))

【解析】【答案及解析】

(1)應(yīng)采用剩余法評估該宗土地價值。

(2)剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動產(chǎn)的評估。 ②對已建成不動產(chǎn)中的房屋或土地的評估。 ⑧將生地開發(fā)成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

(3)剩余法的計算公式為： 地價=預(yù)期開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值-土地取得稅費-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅

(4)該宗土地的評估值。 ①開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值。 不動產(chǎn)建筑總面積=3200×2.5=8000(平方米) 不動產(chǎn)純收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不動產(chǎn)收益年限=50-3=47(年) ②計算開發(fā)成本和管理費用。 開發(fā)成本=建筑費+專業(yè)費=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理費用=開發(fā)成本×2%=8800000×2%=176000(元) ③計算銷售費用。 銷售費用=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元) ④計算投資利息。 投資利息=地價×[(1+6%)3-11+(開發(fā)成本+管理費)×[(1+6%)1.5-1]+ 銷售費用×[(1+6%)0.75-1] =地價×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+ 131374×[(1+6%)0.75-1] =地價×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地價×0.1910+825381 ⑤計算投資利潤。 投資利潤=(地價+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)×15% =(地價+8800000+176000+131374)×15% =地價×15%+1366106 ⑥計算銷售稅費。 銷售稅費=銷售收入×6%=26274818×6%=1576489(元) ⑦計算土地增值稅。 土地增值稅=銷售收入×2%=26274818×2%=525496(元) ⑧計算土地取得稅費。 土地取得稅費=地價×3.05% ⑨求取地價。 地價=預(yù)期開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值-土地取得稅費-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅 =26274888-地價×3.05%-8800000-176000-131374-(地價×0.1910+825381)-(地價×15%+1366106)-1576489-525496 地價=12873972÷1.3715=9386782(元) 單位地價=9386782÷3200=2933(元/平方米) 樓面地價=2933÷2.5=1173(元/平方米)

【知識圖譜】251963

【題目2】

【題目類型】簡答題

【簡介】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方

【難度等級】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業(yè)費、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產(chǎn)價值的0.5%。當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

1. 應(yīng)采用哪種方法評估土地的價值?

【解析】本題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價，利用剩余法評估土地的價值。

【知識圖譜】251963

【題目3】

【題目類型】簡答題

【簡介】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方

【難度等級】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設(shè)開發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業(yè)費、管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產(chǎn)價值的0.5%。當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

2. 該方法的適用范圍是什么?

【解析】剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動產(chǎn)的評估。 ②對已建成不動產(chǎn)中的房屋或土地的評估。 ③將生地開發(fā)成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

【知識圖譜】251963

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2024年資產(chǎn)評估師簡答題答題技巧

1.綜合題主要為文字敘述性題目，要求考生根據(jù)題目給出的信息作出相應(yīng)的回答，如:要求判斷題目中評估師的做法是否恰當(dāng)，并寫出理由。本科涉及到的計算相較于其他科目來說，所占比例較低。通常涉及到較多的文字錄入，所以對考生的打字能力有一定的要求。

2.涉及計算的，要求列出算式、計算步驟，保證盡可能多得分，即使最終答案計算的不正確，只要中間步驟正確，也可以得到相應(yīng)的分值。

3.如果答題時不善于自己總結(jié)語言，可以適當(dāng)利用題目中的資料。

【評分扣分標(biāo)準】

1.綜合題由兩個12分的綜合題和1個16分的綜合題組成，每個綜合題有3-5個小問組成，考試時會給出給每個小問的分值，我們根據(jù)每個小題的問題作答即可。

2.該題型綜合性最強，相比來說難度最大，不像選擇題記住關(guān)鍵詞選出正確答案即可需要我們對題目的問題進行完整的回答。

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2024年資產(chǎn)評估師考試大綱

2024年資產(chǎn)評估師大綱變動

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