2017年經(jīng)濟(jì)師《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)講義預(yù)習(xí)：集體建設(shè)用地使用制度

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　　集體建設(shè)用地使用制度

　　【本節(jié)考點(diǎn)】

　　【考點(diǎn)】集體建設(shè)用地的使用范圍和原則

　　【考點(diǎn)】集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押

　　【考點(diǎn)】農(nóng)村宅基地及其管理

　　【考點(diǎn)】農(nóng)村集體土地制度改革新試點(diǎn)

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點(diǎn)】集體建設(shè)用地的使用范圍和原則★

　　(一)集體建設(shè)用地的使用范圍

　?、倥d辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地。如鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用屬于本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的土地，村辦企業(yè)使用屬于本村集體所有的土地，個(gè)人辦企業(yè)使用所在農(nóng)民集體組織的土地。

　?、谵r(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體所有的土地。

　?、坂l(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地，包括農(nóng)村道路、水利設(shè)施、學(xué)校，、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委辦公室使用農(nóng)民集體所有的土地。

　　(二)集體建設(shè)用地的使用原則

　　(1)維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。

　　(2)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地。

　　(3)按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)。

　　(4)依法辦理審批手續(xù)。

　　(5)如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押★

　　(一)集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回

　　(1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)過批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，但對(duì)土地使用權(quán)人造成損失的應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償，原土地使用者及地上建筑物需要搬遷的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)給予負(fù)責(zé)搬遷。

　　(2)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的。

　　(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)、公共設(shè)施的所有者因某種原因被撤銷，或遷移到其他地方，不再需要使用或無法使用該土地的，可以由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，重新安排使用，但不包括企業(yè)的破產(chǎn)和兼并等情形。

　　(二)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。

　　(三)集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

　　未經(jīng)國家征收，廠房所占用的集體土地所有權(quán)性質(zhì)不因廠房的轉(zhuǎn)讓而改變。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】農(nóng)村宅基地及其管理★★★

　　(一)農(nóng)村宅基地的概念

　　農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地，由農(nóng)民集體所有，由本集體農(nóng)村村民無償使用用于建造住房及其他附屬設(shè)施的相關(guān)土地。

　　村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)村村民委員會(huì)作為宅基地的經(jīng)營管理者，可以代表農(nóng)村集體行使宅基地所有權(quán)。

　　(二)宅基地的“一戶一宅”原則(宅基地管理的基本原則)

　　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。超過標(biāo)準(zhǔn)的，以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。

　　(三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得和審批程序

　　集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

　　①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的。

　　②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的。

　　③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。

　?、芙?jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等非農(nóng)業(yè)人口。

　　⑤縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　【真題：2010年單選】關(guān)于使用集體建設(shè)用地的說法，正確的是( )。

　　A.使用集體建設(shè)用地不超過一定面積的，可不辦理審批手續(xù)

　　B.使用集體建設(shè)用地應(yīng)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地

　　C.使用集體建設(shè)用地應(yīng)按計(jì)劃用地，突破計(jì)劃控制指標(biāo)時(shí)應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T備案

　　D.占用集體所有的農(nóng)用地的，不用辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　【答案】B

　　【解析】集體建設(shè)用地的使用原則

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　　(1)維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。

　　(2)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地。

　　(3)按計(jì)劃用地，不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)。

　　(4)依法辦理審批手續(xù)。

　　(5)如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　【真題：2011年單選】下列農(nóng)民集體所有的土地中，不屬于集體建設(shè)用地的是( )。

　　A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 B.宅基地 C.自留地 D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施用地

　　【答案】C

　　【解析】集體建設(shè)用地的使用范圍：①興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地。如鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用屬于本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的土地，村辦企業(yè)使用屬于本村集體所有的土地，個(gè)人辦企業(yè)使用所在農(nóng)民集體組織的土地。②農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體所有的土地。③鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地，包括農(nóng)村道路、水利設(shè)施、學(xué)校，、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委辦公室使用農(nóng)民集體所有的土地。

　　【真題：2012年單選】集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，不可以申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是( )。

　　A.宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的B.因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的

　　C.將原有住房租借給他人使用的D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

　　【答案】C

　　【解析】集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的。②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的。③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。④經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等非農(nóng)業(yè)人口。⑤縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】農(nóng)村集體土地制度改革新試點(diǎn)(2015年新增)★

　　2015年1月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，標(biāo)志著我國農(nóng)村集體土地制度改革進(jìn)入新的試點(diǎn)階段。

　　(一)農(nóng)村集體土地制度改革試點(diǎn)的基本原則

　　(1)把握正確方向，緊扣十八屆三中全會(huì)提出的農(nóng)村土地制度改革任務(wù)。

　　(2)堅(jiān)守改革底線，堅(jiān)持試點(diǎn)先行，確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。

　　(3)維護(hù)農(nóng)民利益，始終把維護(hù)好、實(shí)現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地利益作為改革的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

　　(4)堅(jiān)持循序漸進(jìn)，既要有條件、按程序、分步驟審慎穩(wěn)妥推進(jìn)，又要鼓勵(lì)試點(diǎn)地區(qū)結(jié)合實(shí)際，大膽探索。

　　(5)注重改革協(xié)調(diào)，形成改革合力。

　　(二)農(nóng)村集體土地制度改革試點(diǎn)的主要任務(wù)

　　(1)完善土地征收制度。

　　(2)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。

　　(3)改革完善農(nóng)村宅基地制度。

　　(4)建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。

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