2016年招標師考試國有土地使用權相關考點整理
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【摘要】2016年招標師職業(yè)資格考試定于2016年11月12、13日在全國范圍內同期舉行。小編為大家整理：2016年招標師考試國有土地使用權相關考點整理。更多招標師模擬試題，敬請關注環(huán)球網校招標師考試頻道。
國有土地使用權出讓合同的目的在于轉移不動產物權
建設用地使用權是用益物權中的一項重要類型。出讓人通過設立建設用地使用權，使建設用地使用權人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權利，建設用地使用權人可以利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
《物權法》等法律的規(guī)定，國有土地使用權自登記時發(fā)生轉移效力。
國有土地使用權出讓合同應采用書面形式訂立
國有土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果未簽訂書面出讓合同并未辦理國有土地使用權登記的，則國有土地使用權出讓行為無效。
合同主體具有特定性
《城市房地產管理法》第15條第2款的規(guī)定，土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005] 5號)規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會不能作為國有土地使用權出讓合同的出讓方主體，開發(fā)區(qū)管理委員會與受讓方訂立的國有土地使用權出讓合同，應當認定無效。
出讓雙方的權利與義務具有法定性
《城市房地產管理法》第16條和第17條分別規(guī)定了國有土地使用權出讓雙方的基本權利與義務。第16條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付國有土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付國有土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。”
合同標的是國有土地使用權
國有土地使用權出讓合同的標的是國有土地使用權，而不是國有土地所有權。根據我國《憲法》第 10條的規(guī)定，我國實行土地公有制，只有兩種土地所有權形式，國有土地所有權、農村集體土地所有權，任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。但國有土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。需要說明的是，出讓國有土地使用權的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設施。
出讓年限特定性
出讓國有土地使用權的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓國有土地使用權的最高年限。國有土地使用權年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限?？紤]到我國國民經濟和社會發(fā)展過程中的一系列變化的因素，《城市房地產管理法》對國有土地使用權出讓最高年限僅作了授權性的規(guī)定：“國有土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。”
據此，《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按照出讓土地的不同用途規(guī)定了各類用地使用權出讓的最高年限：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。
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各科備考：
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出讓人和受讓人
國有土地使用權的出讓人，是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。對于以招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的，受讓人是競買人，是特定或者不特定的主體;對于以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的，受讓人是特定的主體。
出讓方的權利義務
出讓方享有的權利主要有兩項：
?、偈茏尫皆诤炗唶型恋厥褂脵喑鲎尯贤螅丛谝?guī)定期限內支付全部國有土地使用權出讓金的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償;
?、谑茏尫轿窗磭型恋厥褂脵喑鲎尯贤?guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權予以糾正，并根據情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回國有土地使用權的處罰。出讓方應履行的義務主要有：①按照國有土地使用權出讓合同的規(guī)定提供出讓的國有土地使用權;②向受讓方提供有關資料和使用該土地的規(guī)定。
受讓方應履行的義務
受讓方應履行的義務主要有以下三項：
?、僭诤炗唶型恋厥褂脵喑鲎尯贤院蟮囊?guī)定期限內支付全部國有土地使用權出讓金;在支付全部國有土地使用權出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領取土地使用證;
②依國有土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經營土地;
?、坌枰淖儑型恋厥褂脵喑鲎尯贤?guī)定的土地用途的，應該征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照規(guī)定重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金并辦理登記。
出讓土地的空間范圍
國有土地使用權出讓時應當確定出讓的范圍?！段餀喾ā返?36條規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
在簽訂國有土地使用權出讓合同時，要填寫宗地的平面界限和豎向界限。
出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。
高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。
出讓土地用途
土地用途是出讓合同的重要內容。在土地用途的認定和填寫上，必須把握以下方面：
?、俪鲎尯贤耐恋赜猛静⒉皇怯沙鲎尫胶褪茏尫胶炗喓贤瑫r臨時約定的內容，而是在土地出讓前由城市規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃條件確定的。
?、诤贤械耐恋赜猛倦m不是合同雙方當事人約定，但雙方當事人必須共同遵守。
也就是說，出讓宗地的用途首先是依法確定，然后寫入出讓合同并作為合同重要內容的。
③市、縣國土資源管理部門出讓土地時，是按宗地設定規(guī)劃條件，按宗地確定出讓方案，按宗地實施出讓的。因此，出讓合同中也應按宗地填寫土地用途。
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出讓合同標的物交付
交付時間包括：①合同簽訂之日交地;②發(fā)放《建設用地批準書》之日起交地;③發(fā)《交地通知書》之日交地;④合同約定將來的某個時點前交地。
出讓宗地的規(guī)劃條件
《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》明確規(guī)定，國有土地使用權出讓由市、縣國土資源管理部門會同城市規(guī)劃等部門擬訂方案，報同級人民政府批準后，由市、縣國土資源管理部門實施。
建設項目的開竣工時間
《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》明確規(guī)定，土地出讓合同要嚴格約定建設項目開竣工時間等內容。2008年《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本第16條對建設項目的開竣工時間進行了規(guī)定，要求填寫建設項目的開工時間和竣工時間。
關于不能按合同約定支付出讓價款的違約處理
《城市房地產管理法》第16條規(guī)定，未按照出讓合同約定支付國有土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償?！秶鴦赵恨k公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)[2006]100號)規(guī)定，土地出讓合同、征地協(xié)議等應約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1%的違約金。
根據上述法律政策規(guī)定，2008年《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本第30條約定，受讓人應當按照本合同約定，按時支付國有建設用地使用權出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。
關于出讓人合同違約的規(guī)定
國有建設用地使用權出讓合同由出讓人和受讓人共同簽訂，要求雙方共同履行合同。出讓人應當按照合同約定的時間和合同約定的土地條件交付土地。出讓人未按照合同約定按時交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同約定的，均屬于違約，要承擔違約責任。
為此，2008年《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本第37條規(guī)定，由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的一定比例向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人可請求出讓人賠償損失。
關于合同爭議處理方式的規(guī)定
最高人民法院2011年2月18日發(fā)布的《民事案件案由規(guī)定》(法[2011]42號)明確將國有土地出讓合同糾紛列入民事案件案由中，因此，對于出讓合同糾紛，出讓人與受讓人當然也可以選擇向人民法院起訴，通過訴訟方式來解決。所以，2008年《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本第40條規(guī)定了合同爭議解決的三種方式，首先由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方可以選擇仲裁，也可以選擇向人民法院起訴。
關于合同生效時間的規(guī)定
根據現行法律政策規(guī)定，出讓方案未經市、縣人民政府批準，市、縣國土資源管理部門不得簽訂出讓合同，更不能出讓土地。
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