房地產(chǎn)組合投資管理

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　　房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生了越來越多的需求，房地產(chǎn)投資信托基金、大型企業(yè)和機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)企業(yè)等物業(yè)資產(chǎn)的業(yè)主或投資者，已經(jīng)產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)組合投資管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、設(shè)施管理和不良物業(yè)資產(chǎn)管理的需求。這些需求的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，為物業(yè)管理企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)組合投資管理

　　組合投資管理是一種不同于個(gè)別資產(chǎn)管理的新型投資管理理論，最早應(yīng)用于證券投資領(lǐng)域。投資者進(jìn)行組合投資是為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo)。通過科學(xué)的組合投資，投資者可以在收益與風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)，即在風(fēng)險(xiǎn)既定的條件下實(shí)現(xiàn)收益最大化，或在收益既定的前提下使風(fēng)險(xiǎn)盡可能降低。隨著物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展，組合投資理論將在房地產(chǎn)投資管理中得到廣泛應(yīng)用。

　　一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

　　(一)組合投資管理

　　管理是指對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)單位所擁有的資源――人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進(jìn)行計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)的行為過程。一般說來，管理有兩種含義：一種偏重于控制、調(diào)節(jié)，指政府對(duì)企業(yè)或上級(jí)對(duì)下級(jí)采取的行為;另一種偏重于經(jīng)營(yíng)、運(yùn)籌，是機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)容 (結(jié)構(gòu)、數(shù)量、時(shí)間和空間的安排)所采取的行為。組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購(gòu)置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對(duì)投資組合進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以期獲得預(yù)定收益的行為。

　　根據(jù)上述組合投資管理的定義可以看出，組合投資管理包含三個(gè)要素：管理對(duì)象、管理者與管理方法。組合投資管理的對(duì)象是由多種資產(chǎn)構(gòu)成的投資組合;管理者是指構(gòu)建投資組合并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)控、調(diào)整的人員或機(jī)構(gòu);管理方法是指識(shí)別證券收益風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)投資組合及調(diào)整優(yōu)化投資組合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。因?yàn)橐粋€(gè)優(yōu)秀的管理者，不僅可以充分利用現(xiàn)有投資管理技術(shù)與方法，而且還有能力創(chuàng)新管理方法，對(duì)可供選擇的投資對(duì)象進(jìn)行篩選、搭配，構(gòu)建出優(yōu)化投資組合，以取得優(yōu)異的投資績(jī)效。

　　(二)房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資是房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合或者組合。雖然投資組合可以只包括一種資產(chǎn)，但人們通常認(rèn)為投資組合是不同類型資產(chǎn)的混合。

　　房地產(chǎn)組合投資管理，即對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過程，包括確定業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃，保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就新購(gòu)置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化。

　　房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估組合投資績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。

　　通常，投資者既關(guān)心投資的預(yù)期收益率，也關(guān)心投資的風(fēng)險(xiǎn)。將不同類型的投資組合在一起時(shí)，可以降低投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，而投資組合的收益沒有發(fā)生變化，或者變化很小(相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的下降幅度)。將不同類型的投資組合起來的，也就是投資多元化的過程。投資多元化的價(jià)值來源于資產(chǎn)組合過程中獲得的風(fēng)險(xiǎn)的下降。如果不考慮稍微高一點(diǎn)(在某些情況下并不高)的交易成本，這種風(fēng)險(xiǎn)的下降對(duì)投資者而言是沒有成本的。所以，現(xiàn)代投資者更多的是持有多元化的投資組合，或者多元化的投資組合的一部分。

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　　二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟

　　組合投資管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這一過程涉及到計(jì)劃、分析、選擇、監(jiān)督與調(diào)整等方面，需要管理的內(nèi)容眾多。

　　通常，組合投資管理工作包括如下五個(gè)步驟：

　　(一)制訂投資方針和政策

　　制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。如前所述，不同的投資者受投資資金來源、財(cái)務(wù)狀況、納稅狀況等諸多因素的影響，其投資目的各不相同。要實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的特定投資目標(biāo)，就必須事先確定投資方針和政策。

　　投資者從事房地產(chǎn)投資時(shí)，投資的對(duì)象主要是不同區(qū)位、不同類型的物業(yè)，必然要與風(fēng)險(xiǎn)、收益、投資期限等因素發(fā)生聯(lián)系，因此，制定投資方針和政策需考慮：投資數(shù)量、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力和投資期限等。

　　(二)投資分析

　　投資分析是組合投資管理的第二步，包括宏觀分析、行業(yè)分析及微觀分析等，其目的在于分析影響投資活動(dòng)的各種因素(諸如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、市場(chǎng)微觀因素、政治因素等)及區(qū)域規(guī)劃的變化，從而識(shí)別不同投資對(duì)象的收益風(fēng)險(xiǎn)特征，判斷投資對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)格是否合理，從而尋找較好的投資機(jī)會(huì)，為構(gòu)建投資組合奠定基礎(chǔ)。

　　(三)構(gòu)建投資組合

　　構(gòu)建投資組合是組合投資管理中重要的一步。任何投資目標(biāo)都需要借助投資組合來加以實(shí)現(xiàn)，因此，在投資方針和政策的指導(dǎo)下，依據(jù)投資分析的結(jié)果，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟx擇不同物業(yè)建立一個(gè)適當(dāng)?shù)耐顿Y組合，就顯得尤為重要。在構(gòu)建投資組合的過程中，定時(shí)、選擇、多樣化等重要問題是組合投資管理者必須考慮的。

　　定時(shí)是指對(duì)市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握，同宏觀分析密切。通過宏觀分析，可以對(duì)市場(chǎng)的未來走勢(shì)做出預(yù)測(cè)，從而把握進(jìn)出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)并合理配置用于各類資產(chǎn)的資金數(shù)量。選擇是指確定對(duì)哪些物業(yè)進(jìn)行投資，投資的比例是多少，同微觀分析有關(guān)。多樣化是指為了減少非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而采用的分散投資策略。

　　(四)投資組合的調(diào)整

　　對(duì)投資組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是確保實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的重要手段。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的漲滯、行業(yè)的盛衰、政府的政策等諸多內(nèi)外部因素隨著時(shí)間的推移會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響各種物業(yè)的收益、風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。于是，某些原來沒有吸引力的物業(yè)可能會(huì)變得具有吸引力，而原來具有吸引力的物業(yè)卻可能喪失了吸引力，因此，對(duì)于已建立的投資組合，必須進(jìn)行不斷的監(jiān)控，一旦市場(chǎng)的變化使其不能滿足投資者的要求，不利于投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就應(yīng)及時(shí)地對(duì)投資組合進(jìn)行調(diào)整。

　　(五)投資組合績(jī)效評(píng)估

　　投資組合績(jī)效評(píng)估是組合投資管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法來檢查和評(píng)定投資組合管理者對(duì)職責(zé)的履行程度和工作成績(jī)。

　　通常，投資組合績(jī)效評(píng)估的方法是將所要評(píng)估的投資組合成果與其他可替代的投資組合的績(jī)效進(jìn)行比較，并進(jìn)而考察投資績(jī)效是源于投資管理者的技能還是運(yùn)氣。

　　如果投資組合的管理者本身就是資產(chǎn)的所有者，則好的投資績(jī)效將鼓勵(lì)原有的資產(chǎn)組合繼續(xù)保留，而差的投資績(jī)效則會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)所有者調(diào)整投資過程或資產(chǎn)組合。如果投資組合的管理者不是所有者而是代理者，則好的投資績(jī)效可使管理者受到委托人的獎(jiǎng)勵(lì)，而差的投資績(jī)效將導(dǎo)致資產(chǎn)所有者對(duì)管理者約束的增加或?qū)е挛腥藢?duì)投資資金的轉(zhuǎn)移。

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　　三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用

　　組合投資理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用步驟是：

　　(1)投資者確定投資目標(biāo)和準(zhǔn)則，投資的計(jì)劃和措施。這些計(jì)劃和措施將用于選擇投資的城市、子市場(chǎng)和房地產(chǎn)類型。它們應(yīng)能保證選擇的結(jié)果有效地利用市場(chǎng)所處階段的預(yù)測(cè)結(jié)果。

　　(2)檢驗(yàn)可供選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合基本的市場(chǎng)周期規(guī)律和其他隱含準(zhǔn)則。

　　(3)用基本的財(cái)務(wù)可行性分析模型來分析每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。該財(cái)務(wù)可行性分析模型考慮了市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)信息，如在出租率和租金相對(duì)較低但迅速增長(zhǎng)的復(fù)蘇階段，應(yīng)使用一個(gè)較低的資本化率。

　　(4)要進(jìn)行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購(gòu)置條件。

　　(5)詳細(xì)可行性研究，要在經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)周期的背景中預(yù)測(cè)出租率、租金率、經(jīng)營(yíng)成本和資本成本。

　　(6)選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu)，以便做出更好的資金安排。

　　(7)將預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進(jìn)而評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率、風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)投資組合的影響。

　　(8)進(jìn)行談判，安排物業(yè)的交接事宜。

　　(9)根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎(chǔ)上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)結(jié)果，制定投資戰(zhàn)略，并據(jù)此對(duì)購(gòu)置的房地產(chǎn)進(jìn)行管理，如在預(yù)期市場(chǎng)將處于復(fù)蘇階段的時(shí)候，逐步上調(diào)租金或更新短期合約。

　　(10)在合適的市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)做出處置物業(yè)的決策，同時(shí)安排下一步的投資事宜。這時(shí)，投資者就完成了一個(gè)完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

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