2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)習(xí)題:第十章

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　　二、多項選擇題

　　1、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于(　)等。

　　A.收益法中預(yù)測未來的租金

　　B.市場法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整

　　C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

　　D.比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力

　　E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格

　　2、運(yùn)用長期趨勢法估價的一般步驟有(　)。

　　A.搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別

　　B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

　　C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點(diǎn)的價格

　　E.對未來的價格進(jìn)行分析和預(yù)測

　　3、運(yùn)用長期趨勢法估價的一般步驟有(　)。

　　A.搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別

　　B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

　　C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點(diǎn)的價格

　　E.對未來的價格進(jìn)行分析和預(yù)測

　　4、數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有(　)。

　　A.直線趨勢法

　　B.指數(shù)曲線趨勢法

　　C.二次拋物線趨勢法

　　D.指數(shù)修勻法

　　E.回歸分析法

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　　三、判斷題

　　1、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價的條件是，房地產(chǎn)價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差較大，否則就不適宜采用這種方法。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、指數(shù)修勻法是以本期的實際值和對將來的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻之后得出下一時期預(yù)測值的一種預(yù)測方法。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、房地產(chǎn)價格上漲(或下降)趨勢的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前的價格高低無關(guān)。目前價格高的房地產(chǎn)，其價格上漲可能較緩慢，而價格低的房地產(chǎn)，其價格上漲趨勢可能較強(qiáng)勁。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、目前房地產(chǎn)價格水平越高，則房地產(chǎn)價格上漲趨勢越強(qiáng)。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/m2。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的增減量對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的增減量予以加權(quán)后再計算其平均增減量，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。(　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：平均發(fā)展速度=

　　=1.24055

　　2011年的價格=3800×1.240555=11165

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：預(yù)測2003年的價格為：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)

　　3、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：預(yù)測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在運(yùn)用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進(jìn)行移動平均。

　　5、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：甲的斜率比乙的斜率大

　　7、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單的為直線趨勢法。

　　8、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：根據(jù)平均增減量法進(jìn)行測算：d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m2)，預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為：V6=P0+d×i=3405+167.5×6=4410(元/m2)。

　　9、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，預(yù)測該地區(qū)商品住宅2010年的價格為：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。

　　10、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：各年增減量分別為320、330、350、340

　　平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338

　　2010年價格=6810+338×5=8500

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：“市場法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整”和“成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格”不用長期趨勢法。參見教材P354。

　　【該題針對“長期趨勢法的作用”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　【答疑編號10224776】

　　2、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：運(yùn)用長期趨勢法進(jìn)行價格預(yù)測，一般分為4個步驟：①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實;②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖;③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式;④以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格

　　4、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價格上漲(或下降)趨勢的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前的價格高低無關(guān)。目前價格高的房地產(chǎn)，其價格上漲可能較緩慢，而價格低的房地產(chǎn)，其價格上漲趨勢可能較強(qiáng)勁。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價格上漲或下降趨勢的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)目前的價格高低無關(guān)

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：長期趨勢法適用對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的增減量對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的增減量予以加權(quán)后再計算其平均增減量，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。

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