2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章:多選題
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二、多項(xiàng)選擇題
1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件不包括( )。
A、消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿
B、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展
C、人口急劇增長
D、消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格
E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
2、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格,共同之處是( )。
A、有波動
B、生產(chǎn)成本
C、用貨幣表示
D、按質(zhì)論價
E、受供求因素的影響
3、房地產(chǎn)價格的主要特征不包括( )。
A、房地產(chǎn)價格受建筑技術(shù)的影響很大
B、房地產(chǎn)價格不受交易者的個別情況影響
C、房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長
D、房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格
E、房地產(chǎn)價格既有買賣價格,也有租賃價格
4、下列不存在替代關(guān)系的有( )。
A、普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間
C、經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間
D、普通住宅與商業(yè)用房之間
E、賓館與寫字樓之間
5、下列是互補(bǔ)品的是( )。
A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間
B、賓館與寫字樓之間
C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)
D、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間
E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間
6、房地產(chǎn)供給形成的條件有( )。
A、供給計劃
B、供給決策
C、供給意愿
D、供給能力
E、供給行為
7、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是( )。
A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況
B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況
D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況
E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況
8、在實(shí)際交易中,當(dāng)買者所愿意支付的最高價格( )賣者所愿意接受的最低價格時,交易不會成功。
A、高于
B、低于
C、等于
D、不等于
E、無法確定
9、關(guān)于投資價值和市場價值的說法,錯誤的是( )。
A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報酬率
C、評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率
D、評估投資價值時,凈收益應(yīng)采用稅前凈收益
E、評估投資價值時,要求對未來凈收益的估計是客觀的
10、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值,是因?yàn)? )不同。
A、開發(fā)成本
B、經(jīng)營費(fèi)用
C、納稅狀況
D、對未來的信心
E、評估方法
11、真正的房租構(gòu)成中有( )因素。
A、折舊費(fèi)
B、維修費(fèi)
C、管理費(fèi)
D、保險費(fèi)
E、投資利息
12、投?;馂?zāi)險時的保險價值有可能是( )。
A、遭受火災(zāi)毀損的建筑物價值
B、遭受火災(zāi)毀損的土地價值
C、連帶損失
D、租金損失
E、遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本
13、公允價值的前提條件主要有( )。
A、公平交易
B、誠實(shí)信用
C、雙方熟悉情況
D、雙方自愿
E、價值觀一致
14、經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括( )。
A、征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用
B、建筑安裝工程費(fèi)
C、管理費(fèi)
D、貸款利息
E、小區(qū)營業(yè)性配套公建費(fèi)
15、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元,首付款為房價的30%,余款由銀行貸款支付,該貸款的期限為10年,年利率為5.58%,按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法中,正確的有( )。
A、該廠房的實(shí)際價格等于名義價格
B、該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C、該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為50萬元
D、該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于50萬元
E、該房地產(chǎn)不存在名義價格
16、下列關(guān)于評估價、保留價、起拍價的說法正確的是( )。
A、保留價是拍賣底價
B、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%
C、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價
D、現(xiàn)在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價
E、如果出現(xiàn)流拍可以降低保留價,但每次降低數(shù)額不得超過前次保留價的10%
參考答案:
1、【正確答案】BCE
【答案解析】有效需求=意愿+支付能力。參見教材P83。
【該題針對“房地產(chǎn)價格的含義和形成條件”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、【正確答案】ACDE
【答案解析】共同之處在于:①都是價格,是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動,受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價:優(yōu)質(zhì)高價,劣質(zhì)低價。參見教材P84。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、【正確答案】AB
【答案解析】參見教材P85。
【該題針對“房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、【正確答案】ACD
【答案解析】某種房地產(chǎn)的替代品,是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn),如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P87。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、【正確答案】ACE
【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品,是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品,如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn),大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。參見教材P88。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、【正確答案】CD
【答案解析】供給的形成條件有兩個:①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給;②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見教材P89。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、【正確答案】ABCD
【答案解析】①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。
【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、【正確答案】BDE
【答案解析】在實(shí)際交易中,只有當(dāng)買方最高出價高于或等于賣方最低要價時,交易才可能成功。參見教材P94。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、【正確答案】CDE
【答案解析】C應(yīng)該是最低報酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程,對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P98。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、【正確答案】ABCD
【答案解析】同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值,是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同,納稅狀況不同,風(fēng)險偏好不同,對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。參見教材P99。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
11、【正確答案】ABCE
【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金,由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P101。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
12、【正確答案】ACDE
【答案解析】投?;馂?zāi)險時的保險價值,僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失,而不包含不可損毀的土地的價值,通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P103。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
13、【正確答案】ACD
【答案解析】公允價值的前提條件主要有3個:公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見教材P107。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
14、【正確答案】ABCD
【答案解析】經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素。參見教材P109。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
15、
【正確答案】ABC
【答案解析】因?yàn)橘J款是需要支付利息的,所以,名義價格實(shí)際價格都是50萬。參見教材P113。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
16、【正確答案】ACD
【答案解析】參見教材P115。
【該題針對“房地產(chǎn)價格和價值的種類”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
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