2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第三章:單選題

更新時(shí)間：2013-12-13 14:28:29 來源：|0

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　　第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的(　　)。

　　A、價(jià)格

　　B、價(jià)值

　　C、有用性

　　D、有效需求

　　2、“使用價(jià)值很大的東西，往往具有極小的交換價(jià)值，甚或沒有;反之，交換矯直很大的東西，往往具有極小的使用價(jià)值，甚或沒有?！边@說明了(　　)對(duì)價(jià)值的作用是很大的。

　　A、價(jià)格

　　B、有用性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　3、下列屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格不同之處的是(　　)。

　　A、都是價(jià)格用貨幣來表示

　　B、都有波動(dòng)，受供求因素的影響

　　C、都是按質(zhì)論價(jià)

　　D、都受區(qū)位因素的影響

　　4、房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是(　　)。

　　A、房地產(chǎn)區(qū)位的價(jià)格

　　B、房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

　　C、房地產(chǎn)實(shí)物的價(jià)格

　　D、房地產(chǎn)租金的折現(xiàn)值

　　5、房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括(　　)。

　　A、消費(fèi)者的收入水平

　　B、消費(fèi)者的預(yù)期

　　C、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　D、相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　6、當(dāng)消費(fèi)者收入增加時(shí)，會(huì)減少對(duì)(　　)的需求。

　　A、正常商品

　　B、炫耀性物品

　　C、高檔商品

　　D、低檔商品

　　7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)(　　)。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、無法確定

　　8、房地產(chǎn)中的“買漲不買跌”說明的是房地(　　)的影響因素。

　　A、房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B、消費(fèi)者的偏好

　　C、相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　D、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期

　　9、在某種房地產(chǎn)的價(jià)格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本下降，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給(　　)。

　　A、增加

　　B、減少

　　C、不變

　　D、無法確定

　　10、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為(　　)。

　　A、存量+新增竣工量-拆毀量

　　B、存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量

　　C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+滅失量

　　D、存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量

　　11、房地產(chǎn)的供給曲線表示(　　)。

　　A、房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

　　B、房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系

　　C、房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　D、房地產(chǎn)的購(gòu)買量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　12、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做(　　)。

　　A、房地產(chǎn)的供給價(jià)格

　　B、房地產(chǎn)的需求價(jià)格

　　C、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　D、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格

　　13、受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是(　　)。

　　A、均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少

　　B、均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加

　　C、均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變

　　D、均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少

　　14、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因?yàn)?　　)。

　　A、地區(qū)間的政府管制

　　B、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

　　C、中國(guó)經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯

　　D、不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同

　　15、正常成交價(jià)格的形成條件不包括(　　)。

　　A、公開市場(chǎng)

　　B、眾多的買者和賣者

　　C、較短的期間完成交易

　　D、買者和賣者都具有完全信息

　　16、(　　)是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

　　A、市場(chǎng)價(jià)格

　　B、成交價(jià)格

　　C、理論價(jià)格

　　D、清算價(jià)格

　　17、在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場(chǎng)價(jià)格是(　　)。

　　A、穩(wěn)定均衡價(jià)格

　　B、不穩(wěn)定均衡價(jià)格

　　C、長(zhǎng)期均衡價(jià)格

　　D、短期均衡價(jià)格

　　18、市場(chǎng)價(jià)格圍繞著(　　)而上下波動(dòng)。

　　A、理論價(jià)格

　　B、成交價(jià)格

　　C、清算價(jià)格

　　D、原始價(jià)格

　　19、比較價(jià)值趨向于(　　)。

　　A、成交價(jià)格

　　B、市場(chǎng)價(jià)格

　　C、理論價(jià)格

　　D、最高買價(jià)

　　20、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的(　　)。

　　A、社會(huì)一般報(bào)酬率

　　B、最低期望收益率

　　C、特定投資者所要求的最低期望收益率

　　D、特定投資者所要求的最低報(bào)酬率

　　21、在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般(　　)市場(chǎng)價(jià)值。

　　A、低于

　　B、等于

　　C、高于

　　D、不確定

　　22、真正的房租構(gòu)成因素不包括(　　)。

　　A、地租

　　B、管理費(fèi)

　　C、環(huán)境保護(hù)費(fèi)

　　D、教育費(fèi)附加

　　23、某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為1000萬元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款200萬元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為200萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價(jià)值為(　　)萬元。

　　A、400

　　B、300

　　C、350

　　D、800

　　24、在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是(　　)。(2011年真題)

　　A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　25、不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格的是(　　)。

　　A、地役權(quán)價(jià)格

　　B、租賃權(quán)價(jià)格

　　C、抵押權(quán)價(jià)格

　　D、宅基地使用權(quán)價(jià)格

　　26、現(xiàn)在購(gòu)買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額是(　　)。

　　A、原始成本

　　B、重置成本

　　C、可變成本

　　D、公允價(jià)值

　　27、對(duì)于限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超出(　　)。

　　A、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

　　B、政府指導(dǎo)價(jià)

　　C、公允價(jià)

　　D、政府定價(jià)

　　28、甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/┫，乙單價(jià)為600元/┫，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買(　　)。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、甲、乙一樣

　　D、無法判斷

　　29、一套建筑面積為100┫，單價(jià)為2000元/┫的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的(　　)。

　　A、實(shí)際單價(jià)為2000元/┫，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

　　B、實(shí)際單價(jià)為1950元/┫，實(shí)際總價(jià)為20萬元

　　C、實(shí)際單價(jià)為2000元/┫，實(shí)際總價(jià)為20萬元

　　D、實(shí)際單價(jià)為2200元/┫，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

　　30、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異是(　　)。

　　A、第(1)、(3)種情況

　　B、第(3)、(4)、(5)種情況

　　C、第(2)、(4)種情況

　　D、第(2)、(4)、(5)種情況

　　31、一套建筑面積為100┫，單價(jià)為3000元/┫、總價(jià)為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10 萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為(　　)元/┫。(年折現(xiàn)率為5%)

　　A、3000

　　B、2850

　　C、2857

　　D、2928

　　32、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/┫，出租的年末凈收益為500元/┫。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為(　　)元/┫?！?011年真題】

　　A、3439

　　B、3473

　　C、3508

　　D、3608

　　33、人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，最低不得低于市價(jià)的(　　)。

　　A、50%

　　B、60%

　　C、70%

　　D、80%

參考答案：

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)。參見教材P82。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P83。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見教材P84。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。參見教材P85。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】C

　　【答案解析】該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。參見教材P86。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】D

　　【答案解析】對(duì)低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長(zhǎng)而下降，即當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反而會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。參見教材P87。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】A

　　【答案解析】在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見教材P87。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】D

　　【答案解析】消費(fèi)者的行為不僅受許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受他對(duì)未來預(yù)期的影響。參見教材P88。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】A

　　【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。參見教材P89。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】D

　　【答案解析】潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。參見教材P89。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】供給曲線就是供給量和其價(jià)格之間的關(guān)系。參見教材P90。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】D

　　【答案解析】房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格。參見教材P91。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P91圖3-3。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】B

　　【答案解析】與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】選項(xiàng)C應(yīng)該是適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。參見教材P95。