2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)題第一章5

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　　四、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P9。估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的是專業(yè)意見、要承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)。參見教材P4。

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　　4、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)評(píng)估的是房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見教材P5。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】B

　　【答案解析】承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。參見教材P7。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】B

　　【答案解析】評(píng)估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格。實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常。參見教材P9。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】B

　　【答案解析】估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。參見教材P9。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。參見教材5～10。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】A

　　【答案解析】一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)評(píng)估。參見教材P11。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)抵押是執(zhí)照無人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。參見教材P14。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】B

　　【答案解析】被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。參見教材P16～17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。參見教材P17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】D

　　【答案解析】在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。參見教材P18。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)參見教材P22。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】D

　　【答案解析】估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對象。參見教材P28。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】D

　　【答案解析】估價(jià)目的來源于委托人的估價(jià)需要。參見教材P29。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】A

　　【答案解析】如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。參見教材P30。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】A

　　【答案解析】同一估價(jià)對象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對象的價(jià)值不是唯一的。參見教材P32。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】B

　　【答案解析】商品住宅可同時(shí)采用市場法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。參見教材P35。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】B

　　【答案解析】2007年8月30日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》作了修改。參見教材P37。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　22、【正確答案】C

　　【答案解析】C項(xiàng)沒有規(guī)定，排除法。參見教材P38。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　五、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】參見教材P36。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】ACD

　　【答案解析】專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。參見教材P2。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】價(jià)值為物的真實(shí)所值、價(jià)格的波動(dòng)“中心”，是相對穩(wěn)定的;價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，是實(shí)際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實(shí)，因人而異，時(shí)高時(shí)低。參見教材P6。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，C錯(cuò)。參見教材P8～9。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】BDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格，A錯(cuò)。房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。參見教材P5～10。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】AD

　　【答案解析】專業(yè)估價(jià)需要其獨(dú)一無二，且價(jià)值量大。參見教材P11。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】ACD

　　【答案解析】經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：

　?、偻|(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;

　　②買者和賣者的人數(shù)眾多;

　?、圪I者和賣者都有進(jìn)出市場的自由;

　?、苜I者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格;

　?、菥统山豢傤~而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;

　?、拶I者和賣者無串通共謀行為;

　?、呦M(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

　?、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。參見教材P11。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】由于具有保值增值、價(jià)值量大、不可移動(dòng)、壽命長久特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。參見教材P14。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見教材P14～27。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】ABD

　　【答案解析】租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見P14～15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】E是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。參見教材P17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】C屬于具有普遍調(diào)解功能的稅種。參見教材P17。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P20。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】ABC

　　【答案解析】參見教材P28～29。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】CDE

　　【答案解析】合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。參見教材P33。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】ABC

　　【答案解析】在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;最高最佳利用原則。參見教材P33。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】DE

　　【答案解析】美國體系評(píng)估方法為：成本大、市場比較法、收益法。參見教材P34-35。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】ACDE

　　【答案解析】估價(jià)原則除ACDE外，還有評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。參見教材P33。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】ADE

　　【答案解析】A因?yàn)榇嬖诶嫦嚓P(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價(jià)結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。參見教材P36。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德實(shí)踐上可概括以下要求：誠實(shí)正直;回避利益沖突;具備專業(yè)勝任能力;勤勉盡責(zé);保守秘密;公平競爭;承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。參見教材P36。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】除BCDE外還有總則、術(shù)語、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果。參見教材P40。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】對

　　【答案解析】

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】對

　　【答案解析】與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】對

　　【答案解析】一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不做區(qū)分。參見教材P3。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】對

　　【答案解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P8。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P13。

　　【該題針對“對房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。參見教材P15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】初次抵押估價(jià)，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。參見教材P15。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P16。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。參見教材P26。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，其主要原因應(yīng)該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評(píng)估價(jià)值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見教材P28。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】對

　　【答案解析】注意：本題中也有“任何”字眼，但是確是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對的。如果不清楚，需要猜測時(shí)，才能采用那種方法。參見教材P29。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。參見教材P30。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)的要素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P38。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P42。

　　【該題針對“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】