2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題:第九章

　　第九章　房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、(　　)的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。

　　A、權(quán)益融資

　　B、債務(wù)融資

　　C、發(fā)行企業(yè)債券

　　D、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金

　　2、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是(　　)。

　　A、土地購(gòu)置貸款

　　B、土地儲(chǔ)備貸款

　　C、土地開(kāi)發(fā)貸款

　　D、建設(shè)貸款

　　3、下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)的是(　　)。

　　A、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　B、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　4、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)(　　)年。

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、5

　　5、目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)(　　)年。

　　A、10

　　B、15

　　C、20

　　D、30

　　6、參與繳納住房公積金、購(gòu)買(mǎi)自住房屋的家庭(　　)。

　　A、僅可以申請(qǐng)政策性抵押貸款

　　B、僅可以申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款

　　C、既可申請(qǐng)政策性抵押貸款，又可以申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款

　　D、僅可以任意選擇申請(qǐng)政策性抵押貸款和商業(yè)性抵押貸款的一種

　　7、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是(　　)。(2011年真題)

　　A、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

　　B、發(fā)行普通股股票

　　C、發(fā)行優(yōu)先股股票

　　D、發(fā)行公司債券

　　8、關(guān)于商用房地產(chǎn)抵押貸款，下列說(shuō)法不正確的是(　　)。

　　A、貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)50%

　　B、貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年

　　C、貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款

　　D、僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　9、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(lái)(　　)。

　　A、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　B、法律風(fēng)險(xiǎn)

　　C、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　D、管理風(fēng)險(xiǎn)

　　10、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的特征，說(shuō)法不正確的是(　　)。

　　A、流動(dòng)性好

　　B、市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定

　　C、現(xiàn)金回報(bào)較低

　　D、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

　　11、抵押型REITs主要收入來(lái)源是(　　)。

　　A、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)收入

　　B、房地產(chǎn)的增值收入

　　C、房地產(chǎn)出租收入

　　D、抵押貸款的利息收入

　　12、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是()。

　　A、15%

　　B、20%

　　C、35%

　　D、40%

　　13、開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　A、20%

　　B、25%

　　C、30%

　　D、40%

　　14、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨(　　)。(2011年真題)

　　A、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　B、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　C、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　15、進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是(　　)。

　　A、債務(wù)融資成本分析

　　B、資金占用費(fèi)分析

　　C、資本金與債務(wù)資金的比例分析

　　D、擔(dān)保費(fèi)分析

　　16、總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目應(yīng)具有適當(dāng)?shù)囊?guī)模，但單一項(xiàng)目的投資額不宜超過(guò)開(kāi)發(fā)商各類(lèi)項(xiàng)目全部投資額的(　　)。

　　A、10%

　　B、15%

　　C、20%

　　D、25%

　　17、(　　)是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。

　　A、保證

　　B、抵押

　　C、質(zhì)押

　　D、雙方協(xié)議擔(dān)保

　　18、某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款6000萬(wàn)元，由其擁有的同等價(jià)值的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款期限2年，投資項(xiàng)目為AA級(jí)，則該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)額為(　　)萬(wàn)元。

　　A、1260

　　B、2520

　　C、1470

　　D、1050

　　19、某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款6000萬(wàn)元，由其擁有的同等價(jià)值的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款期限2年，投資項(xiàng)目為AA級(jí)，則銀行(　　)。

　　A、不能貸款

　　B、可以貸款

　　C、處于可以貸款和不予貸款的臨界

　　D、無(wú)法判斷

　　20、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地(　　)的70%。(2011年真題)

　　A、評(píng)估價(jià)值

　　B、實(shí)際價(jià)值

　　C、投資價(jià)值

　　D、出讓金收入

　　21、為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用月房產(chǎn)支出與收入比來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是(　　)。(2011年真題)

　　A、本次貸款的月還款額/月均收入

　　B、(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　C、(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入

　　D、(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有(　　)。(2011年真題)

　　A、資金融入方需要還本付息

　　B、在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

　　C、權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

　　D、存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資

　　E、權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者

　　2、銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有(　　)。(2011年真題)

　　A、分期發(fā)放貸款，對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控

　　B、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷(xiāo)售款挪作他用

　　C、要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%

　　D、不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

　　E、密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用

　　3、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有(　　)。

　　A、項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)

　　B、協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

　　C、協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用

　　D、租售收益

　　E、股息

　　4、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資，主要包括(　　)。

　　A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　B、土地儲(chǔ)備貸款

　　C、房地產(chǎn)抵押貸款

　　D、個(gè)人住房公積金貸款

　　E、在建工程抵押貸款

　　5、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款還本付息方式有(　　)。

　　A、按月等額還本付息

　　B、按季等額還本付息

　　C、按月遞增或遞減還本付息

　　D、期間按月付息期末還本

　　E、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式

　　6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說(shuō)法正確的有(　　)。

　　A、貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)50%

　　B、貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年

　　C、貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年

　　D、貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款

　　E、僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　7、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為(　　)。

　　A、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　B、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　C、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　D、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　E、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)

　　8、在(　　)中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。

　　A、抵押貸款傳遞債券

　　B、抵押貸款支持債券

　　C、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

　　D、抵押貸款支持證券

　　E、抵押貸款直付債券

　　9、按投資業(yè)務(wù)不同，房地產(chǎn)投資信托可分為(　　)。

　　A、多重合伙型

　　B、權(quán)益型

　　C、抵押型

　　D、互換型

　　E、混合型

　　10、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循(　　)原則。

　　A、流動(dòng)性

　　B、安全性

　　C、償還性

　　D、盈利性

　　E、地域性

　　11、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有(　　)。

　　A、項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成

　　B、新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

　　C、從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力

　　D、從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力

　　E、擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

　　12、開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，其主要目的是(　　)。

　　A、降低或轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)

　　B、樹(shù)立公司良好形象

　　C、延長(zhǎng)銷(xiāo)售期，加強(qiáng)公眾印象

　　D、籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金

　　E、搶占市場(chǎng)份額

　　13、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有(　　)。

　　A、承諾費(fèi)

　　B、手續(xù)費(fèi)

　　C、擔(dān)保費(fèi)

　　D、利息

　　E、稅費(fèi)

　　14、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(　　)工作。

　　A、客戶評(píng)價(jià)

　　B、項(xiàng)目評(píng)估

　　C、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

　　D、貸款綜合評(píng)價(jià)

　　E、環(huán)境評(píng)價(jià)

　　15、在金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查時(shí)，下列屬于市場(chǎng)分析指標(biāo)的有(　　)。

　　A、市場(chǎng)定位

　　B、資金落實(shí)情況

　　C、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力

　　D、銷(xiāo)售利潤(rùn)率

　　E、貸款償還期

　　16、房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有(　　)。

　　A、保證

　　B、保險(xiǎn)

　　C、質(zhì)押

　　D、抵押

　　E、信用

　　17、某筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與(　　)直接相關(guān)。

　　A、貸款額

　　B、企業(yè)信用等級(jí)

　　C、自有資金數(shù)量

　　D、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

　　E、貸款期限

　　三、判斷題

　　1、多重合伙REITs流行的原因是，一個(gè)非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅?！　?　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。(　　)(2011年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類(lèi)財(cái)政性資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。(　　)(2011年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、一般來(lái)說(shuō)，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。　　(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的重要條件之一。(　　)(2011年真題)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、多重合伙REITs指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過(guò)一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)?！　?　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、債務(wù)融資成本中的資金占用費(fèi)就是我們通常所說(shuō)的利息?！　?　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接的關(guān)系，但由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售或預(yù)售的情況，直接影響到開(kāi)發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)額。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、當(dāng)在建工程抵押價(jià)值包含土地使用權(quán)的價(jià)值時(shí)，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國(guó)有土地使用證》。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)40年。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)僅指來(lái)源于購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的投資功能，而非其財(cái)產(chǎn)功能，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、REITs房地產(chǎn)投資信托基金采購(gòu)物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本，如低價(jià)收購(gòu)尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運(yùn)作，以此贏得更高收益。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　16、產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力等。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　17、我國(guó)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　18、王某申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，貸款行對(duì)其還款能力進(jìn)行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業(yè)管理費(fèi)支出300元，王某還需每月償付車(chē)貸500元，則王某還款能力符合要求。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　19、在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時(shí)出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)證券化。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　20、REITs可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場(chǎng)外直接交易方式，具有較高的流動(dòng)性?！　?　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　21、投資信托是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　22、房地產(chǎn)企業(yè)可轉(zhuǎn)換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　23、從來(lái)源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。(　　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　四、單項(xiàng)選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。參考教材P287。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】B

　　【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的種類(lèi)：土地購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款、建設(shè)貸款。參見(jiàn)教材P299。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P300―301。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P304，以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】D

　　【答案解析】目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。參見(jiàn)教材P307。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購(gòu)買(mǎi)自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時(shí)，還可同事申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。參考教材P307。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】D

　　【答案解析】債務(wù)融資不會(huì)稀釋股權(quán)。參見(jiàn)教材P287。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場(chǎng)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】A

　　【答案解析】國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。所以A選項(xiàng)不正確。參見(jiàn)教材P307。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)抵押貸款”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】D

　　【答案解析】目前，銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷的考驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過(guò)其支付能力的款項(xiàng)等等。參見(jiàn)教材P309。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】C

　　【答案解析】房地產(chǎn)投資信托基金的特征：流動(dòng)性好、市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報(bào)、有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)、抵御通貨膨脹。參見(jiàn)教材P314。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】D

　　【答案解析】抵押型REITs主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。參考教材P317。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】C

　　【答案解析】國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%。參見(jiàn)教材P325。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】B

　　【答案解析】一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。參考教材P327。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】A

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P300。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】融資結(jié)構(gòu)分析，主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。參見(jiàn)教材P327。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】B

　　【答案解析】總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目應(yīng)具有適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)規(guī)模，但單一項(xiàng)目的投資額不宜超過(guò)開(kāi)發(fā)商各類(lèi)項(xiàng)目全部投資額的15%。參考教材P330。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】B

　　【答案解析】抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。參考教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】A

　　【答案解析】某筆貸款風(fēng)險(xiǎn)額=某筆貸款額×信用等級(jí)系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)。企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長(zhǎng)期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)的為70%，所以貸款風(fēng)險(xiǎn)額=6000×50%×50%×120%×70%=1260萬(wàn)元。參考教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】A

　　【答案解析】同等價(jià)值的商品房做抵押不給于貸款。參見(jiàn)教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】A

　　【答案解析】以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。參見(jiàn)教材P304。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】C

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P310。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　五、多項(xiàng)選擇題答案

　　1、

　　【正確答案】BCD

　　【答案解析】A資金融入方無(wú)須支付利息，可用項(xiàng)目投資所獲得的可分配利潤(rùn)分配股息。E權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。參見(jiàn)教材P284-285。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場(chǎng)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、

　　【正確答案】ABDE

　　【答案解析】C資本金不低于35%。參見(jiàn)教材P302。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、

　　【正確答案】BC

　　【答案解析】債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P287。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場(chǎng)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】ABC

　　【答案解析】與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的銀行信貸融資，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。參見(jiàn)教材P299。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、

　　【正確答案】ACDE

　　【答案解析】我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式。參見(jiàn)教材P306。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、

　　【正確答案】BDE

　　【答案解析】貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。所以AC選項(xiàng)不正確。參見(jiàn)教材P307。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、

　　【正確答案】BCDE

　　【答案解析】個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P308。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、

　　【正確答案】BE

　　【答案解析】在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。參見(jiàn)教材P312。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】按投資業(yè)務(wù)不同，房地產(chǎn)投資信托可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。參考教材P317。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、

　　【正確答案】ABD

　　【答案解析】金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和盈利性原則。參見(jiàn)教材P324。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。參見(jiàn)教材P324。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、

　　【正確答案】AD

　　【答案解析】由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。參考教材P326。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】債務(wù)融資成本包括資金籌措費(fèi)(承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等)和資金占用費(fèi)(利息)。參見(jiàn)教材P327。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四方面的工作。參加教材P328。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、

　　【正確答案】AC

　　【答案解析】市場(chǎng)分析指標(biāo)包括市場(chǎng)定位、供需形勢(shì)分析、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力、認(rèn)購(gòu)或預(yù)售/預(yù)租能力。參考教材P328―329，表9―13。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、

　　【正確答案】ACD

　　【答案解析】房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有以下三種形式：保證、抵押、質(zhì)押。參見(jiàn)教材P330。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、

　　【正確答案】BDE

　　【答案解析】某筆貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與信用等級(jí)系數(shù)、貸款方式系數(shù)、期限系數(shù)和項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)直接相關(guān)。參見(jiàn)教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】傘型合伙REITs流行的原因是，一個(gè)非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。參見(jiàn)教材P318。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P301。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】實(shí)際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔(dān)保在法律上沒(méi)有效力。參見(jiàn)教材P304。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】一般來(lái)說(shuō)，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。參見(jiàn)教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】參見(jiàn)教材P300。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，還通過(guò)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。而傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過(guò)一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P318。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)(承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等)和資金占用費(fèi)(利息)。參見(jiàn)教材P316。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接的關(guān)系，但由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售或預(yù)售的情況，直接影響到開(kāi)發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。參見(jiàn)教材P307。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】貸款綜合評(píng)價(jià)的主要工作是計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。參考教材P331。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】當(dāng)在建工程抵押價(jià)值包含土地使用權(quán)的價(jià)值時(shí)，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國(guó)有土地使用證》。參考教材P308。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】融資風(fēng)險(xiǎn)分析通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。參考教材P328。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。參見(jiàn)教材P307。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人兩方面。參考教材P309。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。參考教材P323。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】REITs房地產(chǎn)投資信托基金采購(gòu)物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本，如低價(jià)收購(gòu)尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼續(xù)加以運(yùn)作，以此贏得更高收益。參考教材P314。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力等。參考教材P322。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　17、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】按照國(guó)家財(cái)政部和人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。參見(jiàn)教材P303。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　18、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入，所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額)/月均收入。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。王某的房產(chǎn)支出與收入比= (2000+300)÷6000=38%<50%，此項(xiàng)符合要求，王某的所有債務(wù)與收入比=(2000+300+500)÷6000=47%& lt;55%，此項(xiàng)也符合要求，則王某還款能力符合要求。參見(jiàn)教材P310。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　19、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時(shí)出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)證券化。參考教材P312。

　　【該題針對(duì)“銀行信貸融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　20、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】REITs可以在證券交易所或場(chǎng)外進(jìn)行交易，馬上變現(xiàn)，具有較高的流動(dòng)性，僅次于現(xiàn)金。參見(jiàn)教材P314。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資信托基金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　21、【正確答案】錯(cuò)

　　【答案解析】銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。參見(jiàn)教材P289。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場(chǎng)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　22、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】可轉(zhuǎn)換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。參見(jiàn)教材P297。

　　【該題針對(duì)“公開(kāi)資本市場(chǎng)融資”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　23、【正確答案】對(duì)

　　【答案解析】從來(lái)源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者。參見(jiàn)教材P285。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資本市場(chǎng)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】