2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題:第八章

　　第八章　房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　一、單項選擇題

　　1、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是(　　)(2011年真題)

　　A、總投資估算表

　　B、經(jīng)營成本估算表

　　C、投資計劃與資金籌措表

　　D、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

　　2、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于(　　)。

　　A、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B、建筑安裝工程費(fèi)

　　C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D、物業(yè)管理維修資金

　　3、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是(　　)。(2011年真題)

　　A、銷售收入

　　B、開發(fā)建設(shè)投資

　　C、營業(yè)稅金及附加

　　D、借款本金償還

　　4、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是(　　)。(2011年真題)

　　A、房屋價值補(bǔ)償費(fèi)

　　B、搬遷補(bǔ)償費(fèi)

　　C、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

　　D、土地補(bǔ)償費(fèi)

　　5、在進(jìn)行費(fèi)用估算時，管理費(fèi)可按項目總投資的(　　)估算。

　　A、3%～5%

　　B、5%～8%

　　C、2%～7%

　　D、2%～3%

　　6、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括(　　)。

　　A、土地費(fèi)用

　　B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、建筑安裝工程費(fèi)

　　D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的(　　)。

　　A、損益表

　　B、資本金現(xiàn)金流量表

　　C、資金來源與運(yùn)用表

　　D、項目投資現(xiàn)金流量表

　　8、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的是(　　)。

　　A、審計費(fèi)

　　B、利息

　　C、外匯匯兌凈損失

　　D、融資代理費(fèi)

　　9、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和(　　)構(gòu)成。

　　A、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、城市建設(shè)配套費(fèi)

　　D、不可預(yù)見費(fèi)

　　10、要說明影響項目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財務(wù)評價指標(biāo)的影響情況的分析方法是(　　)。

　　A、風(fēng)險分析

　　B、敏感性分析

　　C、概率分析

　　D、盈虧平衡分析

　　11、在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造(　　)個基本評價方案。

　　A、1～2

　　B、2～3

　　C、2～4

　　D、3～5

　　12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的(　　)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

　　A、所得稅前利潤

　　B、所得稅后利潤

　　C、應(yīng)分配利潤

　　D、未分配利潤

　　13、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入(　　)。

　　A、管理費(fèi)用

　　B、其他費(fèi)用

　　C、銷售費(fèi)用

　　D、前期費(fèi)用

　　14、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于(　　)階段。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、詳細(xì)可行性研究

　　C、初步可行性研究

　　D、項目的評估和決策

　　15、建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%，該階段為(　　)。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究

　　D、項目的評估和決策

　　16、對投資項目或投資方向提出建議，是(　　)階段的主要任務(wù)。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、初步可行性研究

　　C、項目的評估和決策

　　D、詳細(xì)可行性研究

　　二、多項選擇題

　　1、具體的評價方案中加以明確的內(nèi)容包括(　　)。

　　A、開發(fā)項目擬建設(shè)的物業(yè)類型

　　B、合作方式與合作條件

　　C、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

　　D、開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計條件

　　E、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例

　　2、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有(　　)。(2011年真題)

　　A、項目用地

　　B、房地產(chǎn)市場供需

　　C、房價現(xiàn)狀及走勢

　　D、交通運(yùn)輸條件

　　E、外圍基礎(chǔ)設(shè)施

　　3、資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算(　　)等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

　　A、速動比率

　　B、借款償還期

　　C、投資回收期

　　D、流動比率

　　E、資產(chǎn)負(fù)債率

　　4、土地出讓地價款的影響因素主要包括(　　)。

　　A、中房指數(shù)

　　B、所在城市

　　C、地段

　　D、用途

　　E、使用條件

　　5、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目(　　)。

　　A、是否有足夠的資金來源

　　B、是否有較為廣闊的市場

　　C、是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率

　　D、是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力

　　E、項目是否可行

　　6、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有(　　)。(2011年真題)

　　A、土地出讓價款

　　B、土地購置稅費(fèi)

　　C、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D、水文地質(zhì)勘測費(fèi)

　　E、土地開發(fā)工程費(fèi)

　　7、經(jīng)濟(jì)評價中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括(　　)。

　　A、計息期的起始時間點(diǎn)

　　B、開發(fā)期的起始時間點(diǎn)

　　C、建設(shè)期的起始時間點(diǎn)

　　D、出租經(jīng)營期的起始時間點(diǎn)

　　E、投資回收期的起始時間點(diǎn)

　　8、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為(　　)。

　　A、項目投資現(xiàn)金流量表

　　B、部分投資現(xiàn)金流量表

　　C、資本金現(xiàn)金流量表

　　D、借貸現(xiàn)金流量表

　　E、投資者各方現(xiàn)金流量表

　　9、可行性研究的作用有(　　)。

　　A、項目投資決策的依據(jù)

　　B、籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　　C、對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的依據(jù)

　　D、編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　E、開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　10、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)用主要包括(　　)。

　　A、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　B、規(guī)劃費(fèi)用

　　C、設(shè)計費(fèi)用

　　D、可行性研究費(fèi)用

　　E、“三通一平”費(fèi)用

　　11、可行性研究是在投資前期所做的工作，可以分為的階段包括(　　)。

　　A、投資機(jī)會研究

　　B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究

　　D、項目評估與決策

　　E、項目的土地使用權(quán)獲取階段

　　12、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的(　　)左右，可行性研究費(fèi)占項目總投資的(　　)，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的(　　)左右，管理費(fèi)可按項目總投資的(　　)估算。

　　A、3%

　　B、1%～3%

　　C、0.5%

　　D、3%～5%

　　E、5%

　　13、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括(　　)。

　　A、建設(shè)地點(diǎn)

　　B、氣象

　　C、交通運(yùn)輸條件

　　D、水文地質(zhì)

　　E、市場供給量

　　14、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括(　　)。

　　A、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

　　B、潛在的競爭項目

　　C、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　D、開發(fā)商市場營銷策略

　　E、開發(fā)商市場營銷目標(biāo)

　　15、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中區(qū)位分析與選擇包括(　　)。

　　A、地域分析與選擇

　　B、具體地點(diǎn)的分析與選擇

　　C、建筑總面積的分析與選擇

　　D、平面布置的分析與選擇

　　E、對出售、出租、自營等方式進(jìn)行選擇

　　16、財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括(　　)。

　　A、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

　　B、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)

　　C、壞賬損失

　　D、外匯匯兌凈損失

　　E、企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用

　　三、判斷題

　　1、借款還本付息估算表屬于基本財務(wù)報表，因該表中列示了可直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。　(　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　2、開發(fā)項目成本費(fèi)用中財務(wù)費(fèi)是指企業(yè)財務(wù)部門管理和組織各種活動而發(fā)生的費(fèi)用，如工資、辦公費(fèi)等。(　)

　　對

　　錯

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務(wù)評價所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。(　　)

　　對

　　錯

　　4、房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照利潤最大化原則，選擇開發(fā)規(guī)模。(　)

　　對

　　錯

　　5、房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用?！?　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　6、經(jīng)濟(jì)評價工作的計算周期(年、半年、季度或月)屬于評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。(　　)

　　對

　　錯

　　7、進(jìn)行定性風(fēng)險分析需要結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。(　)

　　對

　　錯

　　8、利潤表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標(biāo)。(　　)

　　對

　　錯

　　9、在編寫可行性研究報告時，貸款償還能力分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。(　　)

　　對

　　錯

　　10、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。(　)(2011年真題)

　　對

　　錯

　　11、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。(　　)

　　對

　　錯

　　12、政府對企業(yè)投資項目實(shí)行核準(zhǔn)制度。(　)

　　對

　　錯

　　13、初步可行性研究即通常所說的可行性研究。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。(　　)

　　對

　　錯

　　14、可行性研究的根本目的;是為項目決策提供依據(jù);減少或避免項目的失敗;提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。(　　)

　　對

　　錯

　　四、單項選擇題答案

　　1、【正確答案】C

　　【答案解析】資金流平衡即為流入項之和等于流出項之和。AB是成本估算表，只有流出，無流入。D銷售收入為流入，稅金及附加為流出，但稅金為銷售收入的一定比例，肯定不相等。參見教材P266-276。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】A

　　【答案解析】公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】D

　　【答案解析】D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。參見教材P266。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】D

　　【答案解析】D是對集體土地進(jìn)行征收時才會發(fā)生的費(fèi)用。參見教材P257-258。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】A

　　【答案解析】管理費(fèi)可按項目總投資的3%～5%估算。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】A

　　【答案解析】房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。參見教材P259。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】D

　　【答案解析】項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。參見教材P266。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】A

　　【答案解析】審計費(fèi)屬于管理費(fèi)用。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】C

　　【答案解析】以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。參見教材P258。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】B

　　【答案解析】敏感性分析要說明影響項目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財務(wù)評價指標(biāo)的影響情況。參見教材P281。

　　【該題針對“項目可行性研究報告正文的寫作要點(diǎn)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】C

　　【答案解析】在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個基本評價方案。參見教材P256。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】A

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ);下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。參見教材P270。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】C

　　【答案解析】在初步可行性研究階段，需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、市場需求與供應(yīng)、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】詳細(xì)可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】A

　　【答案解析】投資機(jī)會研究階段的主要任務(wù)是對項目或投資方向提出建議，參見教材P250。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　五、多項選擇題答案

　　1、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】項目是否分期進(jìn)行以及如何分期、項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。參見教材P256。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】ADE

　　【答案解析】A土地資源，D交通資源，E配套資源。BC是市場調(diào)查的內(nèi)容。參見教材P252-253。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】ADE

　　【答案解析】資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。參見教材P271。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。參見教材P258。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】CDE

　　【答案解析】可行性研究的結(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險能力，以及項目是否可行。參見教材P282。

　　【該題針對“可行性研究報告的撰寫”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】AB

　　【答案解析】C屬于房屋開發(fā)費(fèi)。D屬于勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)。E屬于勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)。參見教材P257-259。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】BCD

　　【答案解析】時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點(diǎn)以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟(jì)評價工作的計算周期。參見教材P257。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】ACE

　　【答案解析】按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為項目投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表。參見教材P266-268。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】可行性研究的作用：申請項目核準(zhǔn)的依據(jù);項目投資決策的依據(jù);籌集建設(shè)資金的依據(jù);開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù);下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。參見教材P248―249。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】BCDE

　　【答案解析】勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。參見教材P259。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個工作階段，即投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項目評估與決策。參見教材P250―251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右，管理費(fèi)可按項目總投資的3%～5%估算。參見教材P259、261。

　　【該題針對“投資估算1”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】調(diào)查研究階段主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場供給量屬于市場調(diào)查。參見教材P254。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】ABCD

　　【答案解析】租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。參見教材P263。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　15、【正確答案】AB

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。C、D選項屬于開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，E選項為產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。參見教材P255。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　16、【正確答案】ABDE

　　【答案解析】財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算1”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】錯

　　【答案解析】借款還本付息估算表屬于輔助報表。參見教材P275。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　2、【正確答案】錯

　　【答案解析】管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。如管理人員工資、辦公費(fèi)等。參見教材P261。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)都存儲于輔助報表中。參見教材P266。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　4、【正確答案】錯

　　【答案解析】房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。參見教材P255。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　5、【正確答案】錯

　　【答案解析】只包括非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。參見教材P260。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、【正確答案】錯

　　【答案解析】經(jīng)濟(jì)評價工作的計算周期(年、半年、季度或月)屬于時間類參數(shù)。參見教材P257。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　7、【正確答案】對

　　【答案解析】進(jìn)行定性風(fēng)險分析需要結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。參見教材P254。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、【正確答案】錯

　　【答案解析】損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。參見教材P270。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　9、【正確答案】對

　　【答案解析】貸款償還能力分析，主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。參見教材P281。

　　【該題針對“可行性研究報告的撰寫”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　10、【正確答案】對

　　【答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，除對擬開發(fā)項目進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。參見教材P255。

　　【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　11、【正確答案】錯

　　【答案解析】土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。參見教材P258。

　　【該題針對“投資估算”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　12、【正確答案】錯

　　【答案解析】按照國家有關(guān)規(guī)定，政府對《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項目實(shí)行核準(zhǔn)制度，對《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目實(shí)行備案制度。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　13、【正確答案】錯

　　【答案解析】初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。參見教材P251。

　　【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　14、【正確答案】錯

　　【答案解析】可行性研究的根本目的，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。參見教材P248。

　　【該題針對“可行性研究”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

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