2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第九章練習題4

　　四、單項選擇題答案

　　1、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P207，同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。所以B選項不正確。

　　2、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P208，市場化是物業(yè)管理最主要的特性。

　　3、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P209，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜的、完整的系統(tǒng)工程。

　　4、【正確答案】B

　　【答案解析】建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成。參見教材P210。

　　【該題針對“物業(yè)管理概述”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P210，日常綜合服務與管理是指業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并簽訂《物業(yè)服務合同》后，物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理中所做的各項工作。

　　6、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P210，預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　7、【正確答案】D

　　【答案解析】參見教材P214，物業(yè)服務活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)服務專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。

　　8、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P217，物業(yè)服務企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。

　　9、【正確答案】C

　　【答案解析】其他的三項為物業(yè)服務企業(yè)的義務。參見教材P218。

　　【該題針對“物業(yè)管理實施與運作要點”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P218，國務院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

　　11、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P219，物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒有對物業(yè)的最終處置權(quán)。

　　12、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P221，建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。所以C選項不正確。

　　13、【正確答案】C

　　【答案解析】投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。參見教材P223。

　　【該題針對“物業(yè)管理實施與運作要點”知識點進行考核】

　　14、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P223，物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標兩種方式。

　　15、【正確答案】C

　　【答案解析】參見教材P224，建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》。

　　16、【正確答案】B

　　【答案解析】參見教材P224，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　17、【正確答案】D

　　【答案解析】參見教材P225，酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　18、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P229，業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

　　19、【正確答案】A

　　【答案解析】參見教材P231，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。

　　20、【正確答案】D

　　【答案解析】出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準，每平方米建筑面積交存首期的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取。參見教材P230。

　　【該題針對“物業(yè)運營維護費用”知識點進行考核】

　　21、【正確答案】A

　　【答案解析】業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。參見教材P229。

　　【該題針對“物業(yè)運營維護費用”知識點進行考核】

　　五、多項選擇題答案

　　1、【正確答案】BDE

　　【答案解析】參見教材P207，物業(yè)管理活動的目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，所以選項A錯誤;物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務合同。所以C選項錯誤。

　　2、【正確答案】CD

　　【答案解析】參見教材P208，物業(yè)管理的社會化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè);二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　3、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見教材P212～215，物業(yè)服務的基本制度：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務招投標制度、物業(yè)承接驗收制度、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)服務專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。

　　4、【正確答案】BCD

　　【答案解析】參見教材P218，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。

　　5、【正確答案】AC

　　【答案解析】參見教材P222，按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，目前在我國，物業(yè)管理的委托方有建設(shè)單位和業(yè)主大會兩類主體。

　　6、【正確答案】ABE

　　【答案解析】參見教材P226，實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

　　7、【正確答案】ABCE

　　【答案解析】參見教材P230，下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：住宅專項維修資金的存儲利息;利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值;利用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，除業(yè)主大會另有決定外。

　　8、【正確答案】BD

　　【答案解析】主要考查住宅專項維修資金的使用。參見教材P231。

　　【該題針對“物業(yè)運營維護費用”知識點進行考核】

　　六、判斷題答案

　　1、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P207，物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。

　　2、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P208，物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務企業(yè)通過合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。

　　3、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P211，對物業(yè)服務企業(yè)而言，物業(yè)的承接驗收是對包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的檢查和驗收。

　　4、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P213，管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成的共同的意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。

　　5、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P217，物業(yè)管理實施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合。這種結(jié)合主要是通過物業(yè)管理的市場競爭來實現(xiàn)的。

　　6、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P218，物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級。

　　7、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P219，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位.車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

　　8、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P219，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務;不得以放棄權(quán)利不履行義務。

　　9、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P221，無論是業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主均具有約束力。

　　10、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P224，《物業(yè)服務合同》簽訂后，建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務合同》即自行失效。

　　11、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P225，物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　12、【正確答案】對

　　【答案解析】實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。參見教材P226。

　　13、【正確答案】對

　　【答案解析】參見教材P231，業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督。

　　14、【正確答案】錯

　　【答案解析】參見教材P232，禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

　　15、【正確答案】對

　　【答案解析】物業(yè)服務費應當遵循合理、公開以及費用和服務水平相適應的原則。參見教材P225。

　　【該題針對“物業(yè)運營維護費用”知識點進行考核】

　　16、【正確答案】錯

　　【答案解析】除了住宅小區(qū)內(nèi)的住宅業(yè)主外，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，均需繳納住宅專項維修資金。參見教材P230。

　　【該題針對“物業(yè)運營維護費用”知識點進行考核】

　　17、【正確答案】錯

　　【答案解析】不是交付使用后，而是在保修期滿后的維修、更新、改造。參見教材P229。

　　【該題針對“物業(yè)運營維護費用”知識點進行考核】