房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題：理論與方法必做題及答案三十八

　　選擇題

　　1.第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng)(　 )低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場(chǎng)出售過去的房地產(chǎn)。

　　A.市場(chǎng)價(jià)格

　　B.投資價(jià)格

　　C.使用價(jià)格

　　D.交換價(jià)格

　　答案：A

　　解析：投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。

　　2.政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評(píng)估能夠承受的最高購買價(jià)格，這也是一種(　 )。

　　A.市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

　　B.投資價(jià)值評(píng)估

　　C.原始價(jià)值評(píng)估

　　D.賬面價(jià)值評(píng)估

　　答案：B

　　解析：就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，評(píng)估投資價(jià)值或提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。

　　3.(　 )是隨著時(shí)間的推移而減少的。

　　A.原始價(jià)值

　　B.賬面價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值

　　D.投資價(jià)值

　　答案：B

　　解析：原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的;市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。

　　4.(　 )是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　A.原始價(jià)格

　　B.理論價(jià)格

　　C.成交價(jià)格

　　D.市場(chǎng)價(jià)格

　　答案：D

　　解析：市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　5.樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為(　 )。

　　A.樓面地價(jià);土地總價(jià)÷總建筑面積

　　B.樓面地價(jià)：土地總價(jià)x總建筑面積

　　C.樓面地價(jià)：土地總價(jià)+總建筑面積

　　D.樓面地價(jià)：總建筑面積÷土地總價(jià)

　　答案：A

　　6.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是(　 )。(2009年試題)

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間

　　B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

　　D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

　　答案：B

　　7.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　 )。(2009年試題)

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案：B

　　解析：該幢寫字樓的銷售利潤率=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5.5%)]×10000/(3000×10000)=11.08%。

　　8.某成片荒地面積為1平方公里，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(　 )萬元/m2。(2009年試題)

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　答案：C

　　解析：{30000+30000×[(1+7.2%)0.5-1]}÷(1000×1000×65%)=477.87(萬元/m2)。

　　9.某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/Km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為(　 )元/m2。(2008年試題)

　　A.50.02

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　答案：A

　　解析：土地取得費(fèi)用=36×10000÷666.67=540(元/m2)，土地開發(fā)費(fèi)用=150(元/m2)，該土地的投資利息=(540+150)×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02(元/m2)。

　　10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是(　 )。(2008年試題)

　　A.81.00%

　　B.84.00%

　　C.84.17%

　　D.84.80%

　　答案：B

　　解析：d=D/C×100%=1440/(120×600)100%=2%，當(dāng)R≠0時(shí)，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。

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