2013房地產估價師《理論與方法》模擬試題第六套

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1.某期房尚有4年時問才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3 300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，該期房目前的價格為(　　)元/m2。

　　A.2 834

　　B.1 834

　　C.2 934

　　D.3 934

　　2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、(　　)等設施或條件以及場地平整。

　　A.給水、排水、電力、通信

　　B.給水、排水、燃氣、熱力

　　C.排水、電力、通信、燃氣

　　C.排水、電力、通信、熱力

　　3.某宗土地的面積為1 000 m2，其上建筑物的建筑面積為5 000 m2，建筑物的基底面積為700 m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為(　　)。

　　A.8.0

　　B.5.6

　　C.5.0

　　D.0.7

　　4.房地產的實物通常是指房地產中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及(　　)。

　　A.相應配套的基礎設施

　　B.土地的形狀

　　C.組合完成的功能

　　D.立體空間

　　5.房地產價格是由房地產的(　　)三者相互結合而產生的。

　　A.有用性、稀缺性、有效需求

　　B.供給、需求、利用狀況

　　C.權利、租金、利率

　　D.價值、使用價值、供求

　　6.某宗地面積為5 000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4 000元/m2，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1 500元/m2，則理論上應補交地價(　　)萬元。

　　A.1 250

　　B.1 750

　　C.2 050

　　D.2 150

　　7.一廠房建成后8年被改造為超級市場.并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為

　　(　　)年。

　　A.40

　　B.42

　　C.48

　　D.50

　　8.某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產總價值為3 000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產價值為2 000萬元;乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產價值為1 000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數(shù)量為(　　)m2。

　　A.700

　　B.600

　　C.500

　　D.200

　　9.某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產的價格為(　　)萬元。

　　A.992.06

　　B.983.10

　　C.1 080

　　D.832

　　10.估價上的折舊注重的是(　　)。

　　A.原始取得價值的減價修正

　　B.原始取得價值的攤銷與回收

　　C.重置價值的攤銷與回收

　　D.價值的減價修正

　　11.城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則(　　)。

　　A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

　　B.估價時點與房地產狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

　　D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

　　12.某建筑物的建筑面積為2 000 m2，占地面積為3 000 m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/m2，建筑物重置價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1 800元/m2，則該建筑物的成新率為(　　)。 A.44%

　　B.50%

　　C.67%

　　D.86%

　　13.按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%;而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)(　　)的情形。

　　A.估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7%

　　B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7%

　　C.可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為1.071

　　D.可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為0.933

　　14.房地產估價之所以要遵守合法原則，是因為房地產價值實質是房地產(　　)的價值。

　　A.社會

　　B.現(xiàn)實

　　C.權益

　　D.保險

　　15.不屬于房地產調整狀況的內容是(　　)。

　　A.經濟狀況調整

　　B.區(qū)位狀況調整

　　C.實物狀況調整

　　D.權益狀況調整

　　16.某房地產年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報酬率為8%，則其現(xiàn)值是(　　)萬元。

　　A.300

　　B.213.50

　　C.171.19

　　D.500

　　17.投資利潤率的計算基數(shù)不包括(　　)。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.管理費用

　　D.銷售費用

　　18.甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是(　　)萬元。

　　A.0-50

　　B.50-75

　　C.50-100

　　D.100-150

　　19.價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為(　　)。

　　A.前期價格指數(shù)

　　B.定基價格指數(shù)

　　C.長期價格指數(shù)

　　D.環(huán)比價格指數(shù)

　　20.具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用(　　)作為其中的一種估價方法。

　　A.市場法

　　B.假設開發(fā)法

　　C.收益法

　　D.成本法

　　21.求取建筑物重新構建價格的具體方法不包括(　　)。

　　A.單位比較法

　　B.分部分項法

　　C.造價分析法

　　D.指數(shù)調整法

　　22.建筑物凈收益=(　　)×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

　　A.建筑物重置價

　　B.建筑物現(xiàn)值

　　C.土地價格

　　D.房地產價格

　　23.如果房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度(　　)，就可以計算其平均發(fā)展速度。

　　A.較大

　　B.較小

　　C.差距較大

　　D.大致接近

　　24.鋼筋混凝土結構的受腐蝕的生產用房的耐用年限一般為(　　)年。

　　A.50

　　B.40

　　C.35

　　D.30

　　25.在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的(　　)作為標準深度。

　　A.中位數(shù)

　　B.眾數(shù)

　　C.平均數(shù)

　　D.分位數(shù)

　　26.某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為(　　)。

　　A.被燒損前的狀況

　　B.被燒損后的狀況

　　C.被燒損前與被燒損后的差異狀況

　　D.未來修復或重建后的狀況

　　27.估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要作用不包括(　　)。

　　A.有助于估價機構和估價人員不斷提高估價水平

　　B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

　　C.有助于保持估價機構工作的連續(xù)性

　　D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構進行資質審查和考核

　　28.某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。

　　A.180

　　B.196

　　C.200

　　D.300

　　29.當較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮(　　)。

　　A.通貨膨脹影響

　　B.投資利息因素

　　C.資金時間價值

　　D.投資風險補償

　　30.對于出售的房地產，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當?shù)胤康禺a市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用(　　)和長期趨勢法相結合進行估算。

　　A.比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.路線價法

　　31.運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的(　　)。

　　A.實用價值

　　B.有效價值

　　C.折算價值

　　D.時間價值

　　32.已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為(　　)萬元。

　　A.112.5

　　B.155.6

　　C.144.6

　　D.132.4

　　33.地租即為土地的(　　)。

　　A.凈價值

　　B.利潤

　　C.凈收益

　　D.價格

　　34.路線價法實質是一種(　　)。

　　A.經濟法

　　B.權益法

　　C.市場法

　　D.比價法

　　35.房地產估價是一種關乎(　　)的切身利益乃至社會公共利益，較為復雜的專業(yè)服務活動。

　　A.相關單位

　　B.個人

　　C.集體

　　D.相關單位和個人

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.房地產價格與一般物品價格的共同之處是(　　)。

　　A.供求變化

　　B.生產成本

　　C.價格差異

　　D.按質論價

　　E.都用貨幣表示

　　2.房地產價格的形成條件有(　　)。

　　A.房地產的需要

　　B.房地產的有用性

　　C.房地產的有效需求

　　D.房地產的相對稀缺性

　　E.房地產的有效供給

　　3.如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數(shù)有可能為(　　)。

　　A.0.5

　　B.1.0

　　C.1.5

　　D.2.0

　　E.3.0

　　4.在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格(　　)賣者所愿意接受的最低價格時， 交易才會成功。

　　A.高于

　　B.等于

　　C.低于

　　D.不高于

　　E.不等于

　　5.不屬于影響房地產價格的自身因素是(　　)。

　　A.社會因素

　　B.區(qū)位因素

　　C.經濟因素

　　D.權益因素

　　E.實物因素

　　6.收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于(　　)。

　　A.未來凈收益的大小

　　B.獲得凈收益的可靠性

　　C.獲得凈收益期限的長短

　　D.獲得凈收益預期

　　E.估價對象的現(xiàn)值

　　7.影響房地產價格的區(qū)位因素有(　　)等。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.臨路狀況

　　C.樓層

　　D.建筑容積率

　　E.繁華程度

　　8.成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產估價，這類房地產主要包括(　　)等。

　　A.圖書館

　　B.鋼鐵廠

　　C.空置的寫字樓

　　D.單純的建筑物

　　E.加油站

　　9.房地產價格構成中的開發(fā)成本包括(　　)。

　　A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金

　　B.基礎設施建設費

　　C.公共配套設施建設費

　　D.勘察設計和前期工程費

　　E.管理費

　　10.關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有(　　)。

　　A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

　　B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

　　C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

　　D.長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

　　E.長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發(fā)展趨勢

　　11.在以下房地產估價方法中，可以歸為長期趨勢法的有(　　)。

　　A.數(shù)學曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.移動平均法

　　D.路線價法

　　E.指數(shù)修勻法

　　12.不屬于土地取得成本構成的項目有(　　)。

　　A.可行性研究費用

　　B.拆遷安置補償費用

　　C.土地使用權出讓金

　　D.基礎設施配套費用

　　E.勘察設計工程費

　　13.不屬于房地產估價程序作用的是(　　)。

　　A.提高估價利潤

　　B.保證估價權益

　　C.保障估價質量

　　D.提高估價效率

　　E.規(guī)范估價行為

　　14.不屬于房地產估價資料的是(　　)。

　　A.反映估價對象狀況的資料

　　B.反映當?shù)亟洕鸂顩r的資料

　　C.相關實例資料

　　D.對房地產價格有普遍影響的資料

　　E.可長期發(fā)展項目的資料

　　15.估價作業(yè)方案編制的思路包括(　　)。

　　A.擬采用的估價技術路線和估價方法

　　B.擬調查搜集的資料及其來源渠道

　　C.預計需要的時間、人力和經費

　　D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排

　　E.估價報告的編寫

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.按照房地產的用途，首先可以把房地產分為居住房地產和非居住房地產兩大類。 (　　)

　　2.在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產風險程度相對應的社會一般報酬率。 (　　)

　　3.某建筑物總價值100萬元，其中主體、設備、裝修的價值分別占60%、25%、15%，經濟耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設均為零，則用直線法計算出的折舊額為6.59萬元。 (　　)

　　4.建筑物的經濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產生的收入等于其運營費用時的持續(xù)年數(shù)。 (　　)

　　5.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。 (　　)

　　6.人口結構是指一定時期內人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族因素而構成的相互關系。 (　　)

　　7.在比較法中，可采用長期趨勢法對可比實例價格進行交易13期修正。 (　　)

　　8.有甲乙兩宗房地產，報酬率相同。甲房地產的收益年限為50年，單價為3 500元/m2，乙房地產收益年限為30年，單價為3 000 元/m2，那么乙的價格高于甲的價格。 (　　)

　　9.對于估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是唯一實用的估價方法。 (　　)

　　10.應用收益法評估出租型房地產價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等。 (　　)

　　11.對于難以用數(shù)學模型度量的房地產價格影響因素，在估價結果中可以不予反映。(　　)

　　12.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。 (　　)

　　13.長期趨勢法的含義是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析來推測判斷房地產未來價格的方法。 (　　)

　　14.基準地價修正法是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關調整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準地價調整為估價對象宗地價值的方法。 (　　)

　　15.房地產估價程序是完成一個房地產估價項目所需要做的各項工作，按照它們之間的內在聯(lián)系排列出的先后次序。 (　　)

　　查看更多：房估師課程  房估師課程輔導報名  在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年房地產估價師vip套餐搶先報名，不過免費重學

　　2013年房地產估價師精品vip套餐震撼推出，終身免費重學

　　2013年房地產估價師考試報名時間匯總

　　房地產估價師考試備考經驗心得

　　2013年房地產估價師考試報考指南