2013房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題第五套

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

　　1.企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)(　　)的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)者的行為。

　　A.整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)

　　B.整體資產(chǎn)

　　C.部分資產(chǎn)

　　D.固定資產(chǎn)

　　2.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的為(　　)。

　　A.直線(xiàn)趨勢(shì)法

　　B.指數(shù)曲線(xiàn)趨勢(shì)法

　　C.二次拋物線(xiàn)趨勢(shì)法

　　D.指數(shù)修勻法

　　3.對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從(　　)上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。

　　A.貨幣支付

　　B.價(jià)值

　　C.現(xiàn)象

　　D.本質(zhì)

　　4.建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，它們之間的關(guān)系為(　　)。

　　A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　B.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　C.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　D.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在(　　)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

　　A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

　　C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

　　6.基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地(　　)。

　　A.最低價(jià)格

　　B.最高價(jià)格

　　C.平均價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　7.已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100×104 m2，當(dāng)價(jià)格為1 000元/m2時(shí)，需求量為90×104m2，則需求價(jià)格彈性為(　　)。

　　A.10

　　B.9

　　C.0.9

　　D.0.1

　　8.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從(　　)起計(jì)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)作業(yè)期

　　C.出具估價(jià)報(bào)告之日

　　D.簽訂估價(jià)委托合同之日

　　9.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以(　　)進(jìn)行估價(jià)。

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　10.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的(　　)。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　11.不屬于尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法是(　　)。

　　A.法律上的許可性

　　B.要求上的準(zhǔn)確性

　　C.經(jīng)濟(jì)上的可行性

　　D.技術(shù)上的可行性

　　12.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠(chǎng)，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于(　　)。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊

　　D.會(huì)計(jì)折舊

　　13.針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類(lèi)(　　)。

　　A.主觀合理價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　B.主觀合理價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值

　　D.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　14.屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素是(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　B.居民收入水平

　　C.物價(jià)

　　D.長(zhǎng)期趨勢(shì)

　　15.抱歉此題暫缺

　　16.下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高的情況是(　　)。

　　A.政府協(xié)議出讓土地

　　B.購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)

　　C.賣(mài)方不了解行情

　　D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

　　17.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.收益能夠量化

　　B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

　　C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

　　D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

　　19.某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，則該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.26.29

　　B.27.29

　　C.28.29

　　D.29.29

　　20.某房地產(chǎn)占地面積40 000 m2，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3 000 m2;乙樓建筑面積為3層，每層6 000 m2;丙樓6層，每層7 500 m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為( )。

　　A.242.4%

　　B.50%

　　C.41.25%

　　D.187.5%

　　21.某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.10.2

　　B.11.0

　　C.11.3

　　D.11.5

　　22.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收人為6 000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為(　　)元/m2。

　　A.14 140

　　B.42 421

　　C.56 561

　　D.60 000

　　23.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4 000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酚率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于(　　)元/m2。

　　A.3 275

　　B.3 287

　　C.3 402

　　D.4 375

　　24.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A .43

　　B.1 12.5

　　C.123.3

　　D.150

　　25.抱歉此題暫缺

　　26.某公司3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500 m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似的寫(xiě)字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，目前承租****益的價(jià)值應(yīng)是(　　)萬(wàn)元。

　　A.70.03

　　B.71.03

　　C.72.03

　　D.73.03

　　27.報(bào)酬率也稱(chēng)回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內(nèi)部收益率的(　　)比率。

　　A.同價(jià)值

　　B.同收益

　　C.同性質(zhì)

　　D.同類(lèi)型

　　28.抱歉此題暫缺

　　29.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為(　　)。

　　A.6.2%

　　B.7.2%

　　C.8.2%

　　D.9.2%

　　30.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理依據(jù)與(　　)相同，是預(yù)期原理。

　　A.收益法

　　B.經(jīng)濟(jì)法

　　C.權(quán)益法

　　D.成本法 31.地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-普通利潤(rùn)(平均利潤(rùn))是(　　)提出的。

　　A.亞當(dāng).斯密

　　B.威廉•配第

　　C.大衛(wèi)•李嘉圖

　　D.馬爾薩斯

　　32.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是(　　)。

　　A.收益原理

　　B.替代原理

　　C.地租理論

　　D.區(qū)位理論

　　33.某幢樓房的土地總面積500 m2，總建筑面積1 000 m2，某人擁有其中80 m2的建筑面積如果按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算，該人占有的土地份額為(　　)。

　　A.6%

　　B.7%

　　C.8%

　　D.9%

　　34.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)基本程序的是(　　)。

　　A.獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

　　C.確定估價(jià)結(jié)果

　　D.估價(jià)資料公開(kāi)

　　35.在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括(　　)。

　　A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、委托人

　　C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上定著物，是(　　)的結(jié)合體。

　　A.設(shè)備

　　B.實(shí)物

　　C.權(quán)益

　　D.區(qū)地

　　E.環(huán)境

　　2.有一開(kāi)發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是(　　)。

　　A.交換價(jià)值

　　B.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　C.投資價(jià)值

　　D.理論價(jià)格

　　E.標(biāo)定地價(jià)

　　3.制作深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)是(　　)。

　　A.選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　C.將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份

　　D.制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)或平均深度價(jià)格修正率

　　E.按深度價(jià)格修正率求取路線(xiàn)價(jià)

　　4.用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行(　　)修正。

　　A.交易過(guò)程

　　B.交易情況

　　C.交易日期

　　D.交易價(jià)格

　　E.房地產(chǎn)狀況

　　5.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括(　　)等。

　　A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

　　B.可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合

　　C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

　　D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

　　E.可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同

　　6.評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括(　　)等。

　　A.環(huán)境景觀

　　B.離市中心距離

　　C.朝向

　　D.城市規(guī)劃限制條件

　　E.地勢(shì)

　　7.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括(　　)。

　　A.弄清土地的位置

　　B.弄清土地的面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等

　　C.弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　D.弄清將擁有的土地權(quán)利

　　E.測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　8.收益乘數(shù)有(　　)。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.利潤(rùn)乘數(shù)

　　C.凈收益乘數(shù)

　　D.銷(xiāo)售收入乘數(shù)

　　E.潛在毛收入乘數(shù)

　　9.價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備下述條件中的(　　)。

　　A.生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本

　　B.生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本

　　C.自由競(jìng)爭(zhēng)

　　D.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

　　E.生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本

　　10.在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.客觀收益

　　B.實(shí)際收益

　　C.有形收益

　　D.無(wú)形收益

　　E.潛在收益

　　11.不屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的方法是(　　)。

　　A.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.時(shí)間順序法

　　D.預(yù)測(cè)法

　　E.指數(shù)修勻法

　　12.不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是(　　)。

　　A.一面I臨街

　　B.土地形狀為正方形

　　C.臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)、

　　D.用途為所在路線(xiàn)區(qū)段具有代表性的用途

　　E.容積率為所在路線(xiàn)價(jià)區(qū)是代表多樣性的容積率

　　13.下列屬于報(bào)酬率求取方法的是(　　)。

　　A.累加法

　　B.功能法

　　C.市場(chǎng)提取法

　　D.投資報(bào)酬率插入法

　　E.均衡法

　　14.要做到現(xiàn)金流量折現(xiàn)，首先應(yīng)做到(　　)。

　　A.后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間究竟多長(zhǎng)要估算準(zhǔn)確

　　B.各項(xiàng)支出收入何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確

　　C.各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要估算準(zhǔn)確

　　D.投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致

　　E.各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的機(jī)率

　　15.在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括(　　)。

　　A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法

　　B.擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道

　　C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)

　　D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

　　E.違約責(zé)任

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增房屋應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)”。(　　)

　　2.已經(jīng)停工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不屬于在建工程。(　　)

　　3.兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同;而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。(　　)

　　4.即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。(　　)

　　5.明確估價(jià)基本事項(xiàng)包括明確估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法三個(gè)方面。(　　)

　　6.如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周?chē)h(huán)境等來(lái)看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價(jià)。(　　)

　　7.估價(jià)時(shí)所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。(　　)

　　8.評(píng)判評(píng)估價(jià)的正確與否，很重要的一點(diǎn)是看是否遵守了估價(jià)原則。(　　)

　　9.從估價(jià)的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。(　　)

　　10.某房地產(chǎn)2010年的凈收益為20萬(wàn)元，剩余經(jīng)濟(jì)壽命30年，報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為8%，則其客觀市場(chǎng)現(xiàn)值為188.54萬(wàn)元。(　　)

　　11.在報(bào)酬資本化法的公式中，如房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益的時(shí)間單位為月，而房地產(chǎn)的報(bào)酬率的時(shí)間單位為年。則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)報(bào)酬率或者對(duì)酬勞資本化法公式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(　　)

　　12.從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸降低;由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。(　　)

　　13.開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。(　　)

　　14.長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的現(xiàn)在或未來(lái)的價(jià)格。(　　)

　　15.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。(　　)

　　查看更多：房估師課程  房估師課程輔導(dǎo)報(bào)名  在職碩士課程

　　編輯推薦：

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師vip套餐搶先報(bào)名，不過(guò)免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師精品vip套餐震撼推出，終身免費(fèi)重學(xué)

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考經(jīng)驗(yàn)心得

　　2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南