2013年注冊房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》每日訓(xùn)練(7)

一、問答題
(一)2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行拆遷估價。
請問：
1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?
拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。
2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積?
.根據(jù)《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：
(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。(1分)
(2)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(1分)
(3)拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。(1分)
(4)若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。(1分)
(5)對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。(1分)
3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償?
.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托評估確定。(2分)

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