2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(42)

　　四、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　五、估價時點

　　2006年10月10日

　　六、價值定義

　　本次估價結果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點、完整權利狀態(tài)及滿足各項估價假設限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權價格為出讓商業(yè)服務用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)本次估價的特定且的，估價人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。

　　十、估價結果

　　經(jīng)過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結合××市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整;按建筑面積計，平均單價為6993元/┫，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)期

　　2006年10月l0日至l0月15日

　　十三、估價報告應用的有效期

　　本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期，本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。

　　十四、有關說明(略)

　　××××房地產(chǎn)估價技術報告

　　一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析(略)

　　二、市場背景分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價方法選用(略)

　　五、估價測算過程

　　(一)市場法

　　根據(jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價格。

　　1.測算1層商鋪價格

　　估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，對其進行進一步分析調(diào)整后，確定估價對象的比準價格。具體評估過程如下：

　　(1)可比實例的選取。選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結構及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例。

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