2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(43)

　　二)收益法

　　1.估算有效毛收入

　　(1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入：根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)整，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平l、2層平均為每建筑面積65元/(月/┫)，則年潛在毛收人為：65×243.70×12元=190086元。

　　(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收人，其公式為：有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)空置率和租金損失率分別為l0%和5%，則年有效毛收入為：190086元×(1-10%)×(1-5%)=162524元

　　2.確定年運營費用

　　為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：

　　(1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費征收標準，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：162524×(12%+5.85%)=29011元。

　　(2)管理費和租賃費用。指對出租房屋實行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：162524×2.5%=4063元。

　　(3)維修費。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為4800元(取值及計算過程略)。

　　(4)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價值的0.15%。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為2000元/┫。則保險費為：

　　2000×243.70×0.15%=731(元)

　　(5)運營費用合計：年運營費用=(1)+(2)+(3)4-(4)=38605元

　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收人一年運營費用

　　=162524元-38605元=123919元

　　4.確定報酬率

　　報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風險調(diào)整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。

　　5.確定收益年限n

　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標準，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0H，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：(來源：建設工程教育網(wǎng))

　　未來可獲收益的年限n=58.9年

　　6.計算房地產(chǎn)收益價格

　　V=A/r[1-1/(1+Y)n]=123919/8%×[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)

　　即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為l53.23萬元。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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