房地產(chǎn)估價理論與方法考試模擬練習(xí)題精選(43)

　　31、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　解析：租賃期限內(nèi)的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

　　租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

　　V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

　　32、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。

　　A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

　　B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

　　C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

　　答案：D

　　解析: 根據(jù)教材111頁直接比較公式，100/( )=0.98，可以計算出括號內(nèi)的數(shù)值應(yīng)為102.04，由于100代表估價對象房地產(chǎn)區(qū)域的打分，102.04代表可比實例房地產(chǎn)區(qū)域的打分，一目了然，可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象：102.04-100=2.04。

　　33、 某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為( )%。

　　A.76

　　B.80

　　C.81

　　D.84

　　答案：C

　　解析:求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經(jīng)過年數(shù) / 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

　　34.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實際情況

　　A. 有效經(jīng)過年數(shù)

　　B. 實際經(jīng)過年數(shù)

　　C. 剩余經(jīng)過年數(shù)

　　D. 自然經(jīng)過年數(shù)

　　答案：A

　　解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實際情況。

　　35.( )是隨著時間的推移而減少的。

　　A.原始價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.投資價值

　　答案：B

　　解析： 原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

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