2010年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法備考習(xí)題(1)

　　答案部分

　　一、簡答題環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　1.

　　【正確答案】 (1)應(yīng)根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)(2分)

　　(2)房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)途徑。(2分)

　　(3)應(yīng)選用市場法和收益法進(jìn)行寫字樓評估;注意扣除預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額(2分);

　　選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場條件下的價(jià)格水平與拍賣市場價(jià)格的差異(2分);

　　本估價(jià)目的是為委托方確定估價(jià)對象拍賣保留價(jià)提供價(jià)格參考，故應(yīng)對上述客觀市場價(jià)值進(jìn)行綜合分析處理，確定拍賣市場的成交價(jià)與正常水平的偏低幅度;根據(jù)該偏低幅度對上述兩種方法進(jìn)行調(diào)整，得出拍賣底價(jià)(2分)。

　　【答疑編號9102】

　　2.環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　【正確答案】 1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全;(2分)

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)(2分)，這是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的客觀性原則和估價(jià)師職業(yè)道德要求所決定的;(2分)

　　3.不能按2007年9月同類型高檔住宅的正常市場售價(jià)加上該住宅的重新裝修費(fèi)用來確定評估值(2分)，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按住宅裝修后的社會(huì)客觀平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。(2分)

　　【答疑編號9103】

　　二、綜合題

　　1.環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　【正確答案】 1.缺估價(jià)的假設(shè)和限制條件;

　　2.缺估價(jià)原則;

　　3.在估價(jià)方法中缺對估價(jià)方法定義的具體描述和說明;

　　4.缺估價(jià)人員;

　　5.可比實(shí)例一的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比已超過兩年，不宜選用該實(shí)例;

　　6.可比實(shí)例二的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比已超過一年，應(yīng)在"估價(jià)方法選用"中說明該地區(qū)房地產(chǎn)市場在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前后變化不大，相對較為穩(wěn)定，否則，該可比實(shí)例也不宜選用;

　　7.估價(jià)對象分屬兩宗容積率不同的土地，在編制因素比較表中只對其中一宗土地進(jìn)行了比較(容積率為1. 95的)，缺另一宗容積率為2.67的土地的比準(zhǔn)價(jià)格;

　　8.在進(jìn)行價(jià)格修正指數(shù)表分析時(shí)，沒有對交易日期調(diào)整、區(qū)域因素和個(gè)別因素調(diào)整中的具體項(xiàng)目(如土地使用年限)的調(diào)整依據(jù)進(jìn)行說明;

　　9.在進(jìn)行估價(jià)對象土地價(jià)格計(jì)算時(shí)，只對其中一宗土地進(jìn)行了計(jì)算，缺了另一宗容積率為2.67的土地的計(jì)算過程;

　　10.案例一的修正系數(shù)計(jì)算有誤，應(yīng)是0.9461，不是0.9634;

　　11.在進(jìn)行估價(jià)對象土地價(jià)格計(jì)算時(shí)，利息、利潤、銷售稅費(fèi)和土地價(jià)格的計(jì)量單位有誤，不是"萬元"，而是"元/┫";

　　12.在進(jìn)行估價(jià)對象土地價(jià)格計(jì)算時(shí)，最終結(jié)果不應(yīng)是110.23萬元，而是：110.23×6783.84:747783元;

　　13.在進(jìn)行估價(jià)對象土地價(jià)格計(jì)算時(shí)，應(yīng)對估價(jià)對象進(jìn)行年期修正;

　　14.在成本法計(jì)算中，前期工程費(fèi)中的"混合結(jié)構(gòu)"屬用語不規(guī)范，應(yīng)是"磚混結(jié)構(gòu)";

　　15.在成本法計(jì)算中，結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)結(jié)果有誤;

　　16.在成本法計(jì)算中，發(fā)展商利潤計(jì)算基數(shù)不應(yīng)含"管理費(fèi)用"或不用直接成本利潤率，改用建筑物投資利潤率;

　　17.在成本法計(jì)算中，用不同結(jié)構(gòu)的幾棟樓求取一個(gè)綜合成新率的方法不科學(xué)，應(yīng)分別求取每棟樓的成新率再乘以相應(yīng)的重置成本，最后再加總的方法來確定估價(jià)對象建筑物部分價(jià)值;

　　18.在估價(jià)結(jié)果中，估價(jià)對象快速變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)為678.60×55%=373.23萬元，而不是675.29×55=373.23(萬元);

　　19.估價(jià)結(jié)果缺單價(jià)表示;

　　20.缺附件;

　　21.本報(bào)告未考慮抵押權(quán)的設(shè)置對其估價(jià)結(jié)果的影響。

　　【答疑編號9118】

　　2.

　　【正確答案】 1.委托方中缺法定代表人和住所，應(yīng)加上。

　　2.缺少估價(jià)對象權(quán)益狀況說明。

　　3.缺價(jià)值定義，價(jià)值定義可表述為：估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的商品房質(zhì)量缺陷減損值。

　　【答疑編號9119】

　　三、閱讀理解

　　1.

　　(1).

　　【正確答案】 B

　　【答疑編號9106】

　　(2).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9107】

　　(3).

　　【正確答案】 A

　　【答疑編號9108】

　　(4).

　　【正確答案】 D

　　【答疑編號9109】

　　2.

　　(1).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9111】

　　(2).

　　【正確答案】 D

　　【答疑編號9112】

　　(3).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9113】

　　3.

　　(1).

　　【正確答案】 B

　　【答疑編號9115】

　　(2).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9116】

　　(3).

　　【正確答案】 B

　　【答疑編號9117】