2010年房估師案例與分析自測試題五

指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。
有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88┫。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：
房地產(chǎn)價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/┫，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/┫，則土地重新取得成本為:
土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2600元/┫，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2700元/┫，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3000元/┫。則估價對象建筑物重置總價為：
建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計算，其計算公式為:
建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：
建筑物折舊=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：
房地產(chǎn)總價=16898.4+244088－73226.6=187760（元）轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
房地產(chǎn)單價=187760/93.88=2000（元/┫）
 

【參考答案】 1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為:轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置總價計算錯誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；
3.判定建筑物成新時，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應(yīng)為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×（1-90%）=24408.8（元）。
 

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