2010年房估師案例與分析自測試題四

    下列房地產(chǎn)估價報(bào)告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分）
房地產(chǎn)抵押估價報(bào)告
　　估價項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估
　　委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
　　估價方：××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司
　　估價人員：×××
　　估價作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　目錄（略）
　　致委托方函（略）
　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）
　　估價的假設(shè)和限制條件（略）
××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報(bào)告
一、委托方
××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址（略），法定代表人（略），
地址（略），聯(lián)系電話（略）。
二、估價方
××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址（略），法定代表人（略），
地址（略），聯(lián)系電話（略）。
三、估價對象
估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
估價對象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。
估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。
四、估價目的
為抵押貸款提供價格參考依據(jù)
五、估價時點(diǎn)
2008年6月14日
六、價值定義
本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報(bào)告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點(diǎn)上的公開市場價格。
七、估價依據(jù)（略）
八、估價原則
獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點(diǎn)原則。
九、估價方法
由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果，假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。
十、估價結(jié)果
經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點(diǎn)2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估價人員
注冊房地產(chǎn)估價師：×××、×××
十二、估價作業(yè)日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估價報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）
十四、估價報(bào)告使用說明、風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力等分析（略）
××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術(shù)報(bào)告
一、實(shí)物狀況分析（略）
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、權(quán)益狀況分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估價方法選用
由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果
假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。
六、估價測算過程
（一）運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取估價對象的價格
1．假設(shè)開發(fā)法估價的計(jì)算公式
在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費(fèi)
2．測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值
采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計(jì)算公式為：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。
（1）年總收益的求取：362元/平方米（測算過程略）。
（2）年總支出的求取：
①年折舊費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價定額》以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元／平方米。根據(jù)估價對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》"建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為
年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元／平方米
②年維修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價的1.5％，則有：
年維修費(fèi)=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理費(fèi)。年管理費(fèi)=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保險(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價的2‰計(jì)算，則有：
年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房產(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2％=21.60元/平方米
年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅
=46.15+27.00+7032+3060+21.60
=105.67元/平方米
（3）求取年凈收益：
年凈收益=年總收益-年總支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）資本化率的確定：資本化率的確定采用無風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,確定為6．38％
（5）收益年限的確定：估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018×26934.74
=108223785.32元
3．測算續(xù)建成本
根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算（測算過程略）確定工程續(xù)建成本為11000000元。
4．管理費(fèi)用
依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5％計(jì)算，則有：
管理費(fèi)用=11000000×5％=550000元
5．投資利息
經(jīng)測算（測算過程略）,投資利息為230278.32元
6．銷售費(fèi)用
按續(xù)建成本的5％計(jì),則有：
11000000×5％=550000元
7．續(xù)建投資利潤
經(jīng)測算（測算過程略）,續(xù)建投資利潤為2200000元
8．買方購買在建工程的稅費(fèi)
經(jīng)測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費(fèi)為715000元
9．在建工程的評估值
在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）運(yùn)用成本法求取估價對象的價格
成本法估價的計(jì)算公式
房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
計(jì)算結(jié)果為80079680元（計(jì)算過程略）
（三）估價對象的價格
運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價對象的價格。取假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：
估價對象價格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
七、估價結(jié)果確定
經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點(diǎn)2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
 

【參考答案】 1．“估價方”中缺少資質(zhì)等級；
2．結(jié)果報(bào)告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；
3．估價目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；
4．價值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；
5．“估價原則”缺少謹(jǐn)慎原則；
6．假設(shè)開發(fā)法的定義中 “實(shí)際支出”說法錯誤，應(yīng)為“必要支出”；
7．結(jié)果報(bào)告中估價結(jié)果缺少單價
8．缺少市場背景分析；
9．假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；
10．收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；
11．收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計(jì)算凈收益時不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用（參見《理論》教材P234）
12．假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯誤，應(yīng)為房屋現(xiàn)時價值的2‰；
13．假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯誤；
14．假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年總支出中未計(jì)算營業(yè)稅及附加；
15．收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤
16．運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；
17．成本法估價的計(jì)算公式中缺少投資利息；
18．運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權(quán)數(shù)的理由；
19．缺少附件
 

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