2009年房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習題1答案

　　答案

　　1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)條文，對于不同的估價對象應該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法”。

　　但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用公開市場價值標準?！笨梢?，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。

　　綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償?！逼渲?，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條，估價報告應包括下列要素：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價師聲明：⑤估價的假設和限制條件;⑥估價結(jié)果報告;⑦估價技術(shù)報告;⑧附件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　4、(1)首先求取設想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價值，然后預計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　　(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的款額。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、(1)影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件;生活服務設施;教育配套設施;環(huán)境質(zhì)量：

　　(2)影響居住房地產(chǎn)個別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級：裝修;設備與質(zhì)量;質(zhì)量;朝向與樓層。

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　　6、(1)涉及的行業(yè)多。

　　(2)非標準廠房多，單價相差大。

　　(3)要區(qū)分設備和建筑物的造價。

　　(4)受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、(1)房地產(chǎn)估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。

　　(2)市場比較法反映的估價技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術(shù)路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格的技術(shù)路線。

　　(3)市場法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價格作適當?shù)男拚源送扑愎纼r對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。

　　收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現(xiàn)在確定估價對象的客觀市場價值。

　　成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

　　假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發(fā)法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現(xiàn)在的客觀市場價值。

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　　8、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

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　　9、保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎?！ｋU金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不能大于保險價值。

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　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進行抵押價值評估時，應充分考慮后續(xù)工程的成本、費用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，應采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設開發(fā)法和市場比較法。

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　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用房產(chǎn)和土地分別估價再綜合的方法。可采用成本法、市場法;也可先假設估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。

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　　12、(1)主要區(qū)位狀況因素：繁華程度;交通條件。

　　(2)影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實物狀況因素有：臨街狀況：內(nèi)部格局;樓層;面積;裝修等。

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　　13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域有：交通條件;基礎設施;地理位置。

　　影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要個別因素有：用地面給與形狀;地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

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　　14、(1)注重預期風險，在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　　(2)分析市場的變現(xiàn)能力。

　　(3)考慮抵押期間的耗損。

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　　15、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現(xiàn)投入的假設成本和各項相關(guān)費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設開發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設后的市場價格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。

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　　16、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.7條，房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應包括以下內(nèi)容：①實物狀況分析;②區(qū)位狀況分析;③市場背景分析;④最高最佳使用分析;⑤估計方法選用;⑥估價測算過程;⑦估價結(jié)果確定。

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　　17、(1)經(jīng)營內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分采用不同的報酬率。

　　(2)轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價。

　　(3)裝修高檔而復雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。

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　　18、(1)用詞準確。

　　(2)語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　　(3)用詞不可帶有較強烈的感情色彩。

　　(4)用詞簡練、標準、不堆砌、不生造。

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　　19、(1)房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

　　(2)合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

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　　20、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就十分自然了。根據(jù)《規(guī)范》房地產(chǎn)估價基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則等。相應的，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線也應該遵循以上各原則。

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　　21、(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價具有以下幾個方面特點：第一，從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估，委托人即可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有咨詢性，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。

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　　22、(1)影響商務辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務區(qū)或政府機構(gòu)附近;交通條件;周圍環(huán)境。

　　(2)影響商務辦公房地產(chǎn)的主要個別因素有：外觀;內(nèi)部裝修;設備、設施;是否具有智能化辦公條件;滿足不同公司的不同要求;物業(yè)管理條件。

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　　23、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.6條，估價結(jié)果報告應記載下列事項：⑴標題;⑵委托人;⑶估價機構(gòu);⑷估價對象;⑸估價目的;⑹估價時點;⑺價值定義;⑻估價依據(jù);⑼估價原則;⑽估價方法;⑾估價結(jié)果;⑿估價人員;⒀估價作業(yè)時期;⒁估價報告應用的有效期。

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