2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》強(qiáng)化試題(十)

多項(xiàng)選擇題

1.不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括(　)。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是合法原則。選項(xiàng)A私人診所只要產(chǎn)權(quán)清晰，是可以抵押的;選項(xiàng)E空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。參見教材P158～159。

2.關(guān)于價值時點(diǎn)，描述正確的是(　)。

A.房地產(chǎn)抵押、征收等估價，價值時點(diǎn)在現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

B.房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r，估價對象狀況為過去，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在

C.評估期房價值，估價對象狀況為過去，價值時點(diǎn)在未來

D.糾紛房地產(chǎn)，估價對象狀況在過去，價值時點(diǎn)為過去

E.房地產(chǎn)市場預(yù)測，估價對象狀況在過去，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是價值時點(diǎn)原則。選項(xiàng)C對評估期房的價值，估價對象狀況為未來，價值時點(diǎn)為現(xiàn)在;選項(xiàng)E對房地產(chǎn)市場預(yù)測時，估價對象狀況為未來，價值時點(diǎn)為將來。參見教材P162～163。

3.最高最佳利用原則必須同時滿足的條件包括(　)。

A.法律上允許

B.技術(shù)上先進(jìn)

C.財務(wù)上可行

D.價值最大化

E.成本上最低

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查最高最佳利用原則。最高最佳利用原則必須同時滿足的條件包括：(1)法律上允許;(2)技術(shù)上可能;(3)財務(wù)上可行;(4)價值最大化。參見教材P166～167。

4.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。利用均衡原理判定估價對象是否為最高最佳利用，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

5.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)(　)時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.其各個組成部分又搭配時

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)估價對象與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)、同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳使用。參見教材P169。

6.在房地產(chǎn)抵押估價實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

A.在運(yùn)用比較法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運(yùn)用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價

C.在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng)B錯誤，在運(yùn)用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計值進(jìn)行估價;選項(xiàng)E錯誤，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P171。

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