2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習題(13)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習題(13)

1、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括(　)。

A、應采用客觀成本而不是實際成本

B、應該采用實際成本而不是客觀成本

C、應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D、應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E、應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

2、房地產(chǎn)價格構成中的開發(fā)成本包括(　)。

A、土地成本

B、建設成本

C、管理費用

D、銷售稅費

E、開發(fā)利潤

3、征收國有土地上房屋的土地成本包括(　)。

A、場地平整費

B、城市基礎設施建設費

C、渣土清運費

D、青苗補償費

E、地上物拆除費

4、成本法中房地產(chǎn)價格構成中的銷售稅費包括(　)。

A、增值稅

B、印花稅

C、教育費附加

D、城市維護建設稅

E、土地增值稅、企業(yè)所得稅

5、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括(　)。

A、土地成本

B、建設成本

C、管理費用

D、銷售費用

E、投資利息

6、關于重新購建成本的說法，正確的有(　)。

A、重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B、重新購建價格相當于賬面價值

C、重新購建成本是客觀的重新購建成本

D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格

7、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用(　)等求取該土地的重新購置價格。

A、比較法

B、收益法

C、假設開發(fā)法

D、基準地價修正法

E、長期趨勢法

8、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為(　)。

A、重建成本

B、重置成本

C、置換成本

D、估算重建成本

E、估算重置成本

9、引起建筑物物質折舊的因素包括(　)。

A、地震

B、電梯數(shù)量不夠

C、酸雨

D、單行道

E、門窗的自然破損

10、建筑物功能折舊可以分為(　)。

A、功能缺乏折舊

B、功能落后折舊

C、功能過剩折舊

D、城市規(guī)劃改變

E、市場供給的過量或需求不足

答案

多項選擇題

1、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是成本法概述。采用成本法估價時應采用客觀成本而不是實際成本;應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析調整;應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。選項E違背了估價師獨立性的原則。參見教材P287～288。

2、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構成。土地成本、建設成本、管理費用、投資利息和銷售稅費之和稱為開發(fā)成本。參見教材P289。

3、

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構成。征收國有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收補償費用、相關費用和其他費用。房屋征收補償費用一般包括被征收房屋補償費、搬遷費、臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失補償費;相關費用一般包括房屋征收評估費、房屋征收服務費和政府規(guī)定的其他有關費用。其他費用一般包括地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等，通常依照規(guī)定的標準或采用比較法求取。參見教材P292。

4、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構成。銷售稅費可分為兩類：(1)銷售稅金及附加，包括增值稅、城市維護建設稅和教育費附加;(2)其他銷售稅費，包括印花稅等。參見教材P297。

5、

【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格構成。直接成本利潤率的計算基數(shù)是7個項目中的前兩項，即土地成本和建設成本。參見教材P298。

6、

【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項A錯在實際兩個字，應該是必要的;選項B賬面價值是基于歷史成本的余值;選項E土地重新購建成本是價值時點狀況的土地的重新購建成本。參見教材P303。

7、

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是重新購建成本的求取思路。求取土地的重新購建成本，通常是假設該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準地價修正法等方法求取。參見教材P304。

8、

【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建成本分為重建成本和重置成本。參見教材P304。

9、

【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項B是功能缺乏的功能折舊，選項D是外部折舊，規(guī)劃限制導致的。參見教材P311。

10、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊可分為：功能缺乏折舊;功能落后折舊;功能過剩折舊。參見教材P312。

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