2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(12)

相關(guān)推薦》》2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題匯總

2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(12)

1、現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其(　)。

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、花費(fèi)的成本

C、效用

D、投資價(jià)值

2、在人流量很小的地方建造商場(chǎng)，無論誰來建造該商場(chǎng)，都需要花費(fèi)很多成本，但該商場(chǎng)卻不會(huì)有那么高的價(jià)值，這說明了(　)。

A、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整

B、應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法估價(jià)進(jìn)行調(diào)整

C、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整

D、應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整

3、王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元/m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為(　)萬元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

4、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

5、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

A、土地成本

B、銷售費(fèi)用

C、建設(shè)成本

D、銷售稅費(fèi)

6、采用成本法估價(jià)時(shí)，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是(　)。

A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)

B、從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C、投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D、投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

7、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為(　)。

A、土地成本+建設(shè)成本

B、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用

D、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

8、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為(　)萬元。

A、2651.52

B、2667.75

C、2705.63

D、2771.49

9、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購建價(jià)格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為(　)萬元。

A、939.56

B、947.80

C、952.51

D、986.84

10、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　)。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

答案

單項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。參見教材P287。

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是成本法概述。成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，特別要注意下列3個(gè)問題：(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是購置估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出及所得利潤?？陀^成本也稱為正常成本，是購置估價(jià)對(duì)象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本;(2)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整;(3)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。參見教材P287～288。

3、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地成本為：2000×3×10000×(1+3%)=6180(萬元)。參見教材P290。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低=1000元/畝×100畝×6=60(萬元)。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高=1000元/畝×100畝×10=100(萬元)。參見教材P290。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見教材P294。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)等;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，從估價(jià)的角度看，為了使評(píng)估價(jià)值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的開發(fā)利潤分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息;選項(xiàng)D正確，投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。參見教材P294。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為：土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用。參見教材P298。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。綜合樓價(jià)值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%，解得綜合樓價(jià)值V=2651.52(萬元)。直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)，只有前兩項(xiàng)。參見教材P298。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。V=200+500+50+3%V+6%V+(200+500+50+3%V)×15%，V=952.512(萬元)。參見教材P298。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬;投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(萬元)，銷售費(fèi)用3000×2%=60(萬元)，銷售稅費(fèi)3000×5.5%=165(萬元)，銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬元)，銷售利潤率=332.39/3000=11.08%。參見教材P298。

如果想及時(shí)了解2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間、考試時(shí)間等，可以 免費(fèi)預(yù)約短信提醒;預(yù)約成功之后，您將會(huì)及時(shí)準(zhǔn)確地接收到2020年考試時(shí)間、考試報(bào)名時(shí)間等重要時(shí)間的信息通知!

在您備考過程中，如果想要更多練習(xí)題，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載包括模擬題在內(nèi)的備考資料，更多精華資料持續(xù)更新中……