2020房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》練習題(3)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》練習題(3)

【習題】下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是(　)。(2014年真題)

A.運營費用

B.年還本付息額

C.空置率

D.權(quán)益投資比率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要不確定性因素。空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常重要。參見教材P216。

【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預計項目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費用)，銷售均價為8000元/m2，銷售稅費為銷售收入的5.5%。當該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是(　)元/m2。(2014年真題)

A.1804

B.3608

C.4608

D.5120

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。設樓面地價為A：25000×2×(A+5000)=45000×8000×(1-5.5%)50000A+250000000=360000000×94.5%　　A=1804元/m2。參見教材P219。

【習題】關(guān)于用期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是(　)。(2014年真題)

A.期望值不同、標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同、標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差相同、期望值小的方案為優(yōu)

D.期望值不同、標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，標準差小的方案為優(yōu);標準差相同，期望值大的方案為優(yōu);期望值不同，則必須比標準差系數(shù)，以標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P233。

【習題】房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險因素變化而使項目達到(　)時的極限值。(2013年真題)

A.利潤為零

B.財務凈現(xiàn)值為零

C.基準收益率

D.財務內(nèi)部收益率

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。參見教材P219。

【習題】線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是(　)。(2013年真題)

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最高銷售價格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。參見教材P217。

【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是(　)。(2013年真題)

A.14.32%

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析。設保本售價為A，當利潤為零時：銷售收入-銷售稅金=總成本　4.75A(1-5.5%)=5000×5　　A=5569.48(元/m2)　　降價幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。參見教材P218。

【習題】下列房地產(chǎn)投資風險分析內(nèi)容中，在風險估計階段應完成的是(　)。(2013年真題)

A.識別投資項目可能面臨的風險

B.測算風險發(fā)生的概率大小

C.分析風險產(chǎn)生的原因

D.提出風險應對的建議

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是風險分析的一般過程和方法。AC“識別投資項目可能面臨的風險”和“分析風險產(chǎn)生的原因”屬于風險辨識階段工作，B“測算風險發(fā)生的概率大小”屬于風險估計階段工作，D“提出風險應對的建議”屬于風險評價階段工作。參見教材P230。

風險分析的一般過程(三階段)

【習題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預計總開發(fā)成本為45000萬元，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為(　)元/m2。(2012年真題)

A.6500.00

B.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡點分析?？偨ㄖ娣e=30000×3=9(萬m2)，總開發(fā)成本=45000萬元，利潤=45000×30%=13500(萬元)。根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入-利潤-稅費=總開發(fā)成本。設銷售單價為X，則：X　×9-13500-　X　×9×5.5%=45000　　　X　=6878.31(元/m2)。參見教材P218。

【習題】在對房地產(chǎn)項目進行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發(fā)生變化的概率相同，而且是(　)的。(2012年真題)

A.相互關(guān)聯(lián)

B.相互排斥

C.相互獨立

D.相互制約

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是單因素與多因素敏感分析。多因素敏感性分析假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P224。

【習題】某房地產(chǎn)經(jīng)營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%，該項目凈現(xiàn)值的期望值是(　)萬元。(2012年真題)

A.240

B.284

C.300

D.316

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。500×30%+300×50%-80×20%=284(萬元)。參見教材P233。

【習題】在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是(　)。(2012年真題)

A.Pi≥0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。參見教材P232。

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