2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(12)

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甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款300萬(wàn)元，銀行貸款余額2700萬(wàn)元，第三方欠款2000萬(wàn)元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬(wàn)平方米，其中已售出3萬(wàn)平方米。經(jīng)評(píng)估，該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/㎡，拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金為2500萬(wàn)元。

1.法院第一次拍賣的保留價(jià)應(yīng)為(　)萬(wàn)元。

A.7500

B.9600

C.12000

D.18000

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的技術(shù)路線?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院在民事執(zhí)行中拍賣變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十”。

拍賣保留價(jià)：總建面5萬(wàn)平米，已銷售3萬(wàn)平米，拍賣時(shí)市場(chǎng)單價(jià)6000元/㎡，6000×(5-3)=12000萬(wàn)元。

2.拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為(　)。

A.施工單位工程款

B.銀行貸款

C.第三方欠款

D.拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，優(yōu)先償還的次序，第一個(gè)要還的就是拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金。

3.拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括(　)。

A.拍賣傭金

B.營(yíng)業(yè)稅及附加

C.評(píng)估費(fèi)

D.房地產(chǎn)稅

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括房地產(chǎn)稅。