2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題(11)

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1.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤

有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：

房地產(chǎn)價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計算，其計算公式為:

建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：

房地產(chǎn)總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

房地產(chǎn)單價=187760/93.88=2000(元/㎡)

1.

【正確答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

2.建筑物重置總價計算錯誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。

2.

【正確答案】1.“估價方”中缺少資質(zhì)等級;

2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);

3.估價目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求;

4.價值定義的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求;