2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(8)

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1.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或接近。參見教材P154。

2.根據(jù)合法原則，只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象。參見教材P156。

3.估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況確定的，必須依法判定。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是合法原則。估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。參見教材P156。

4.從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，故不必做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是必須做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。參見教材P156。

5.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見教材P167。

6.某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011 年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。一般情況下價(jià)值時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。但是此題中，產(chǎn)生補(bǔ)地價(jià)的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時(shí)都產(chǎn)生了補(bǔ)地價(jià)的需要，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為變更時(shí)，所以有兩個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)。參見教材P161。

7.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同，采用的估價(jià)原則可以不同。抵押價(jià)值或抵押凈值的評(píng)估，除了應(yīng)該遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義。估價(jià)目的和價(jià)值類型不同，采用的估價(jià)原則可以不同。抵押價(jià)值或抵押凈值的評(píng)估，除了應(yīng)該遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。參見教材P153。