2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(7)

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1.比較法的理論依據(jù)是(　)。

A.規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。參見(jiàn)教材P173。

2.關(guān)于比較法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.測(cè)算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受

B.測(cè)算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的

C.需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握

D.每個(gè)影響因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。許多因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑其估價(jià)專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)研后作出判斷。參見(jiàn)教材P175。

3.選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取(　)個(gè)可比實(shí)例即可。

A.6～10

B.5～10

C.4～10

D.3～5

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個(gè)至5個(gè)可比實(shí)例即可。參見(jiàn)教材P180。

4.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是(　)。

A.同處于一個(gè)區(qū)域

B.同處在同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)

C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，同一供求范圍的相似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例。參見(jiàn)教材P180。

5.在比較法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的(　)范圍之內(nèi)。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。大小一倍范圍。參見(jiàn)教材P180。

6.評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2016年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。甲和估價(jià)對(duì)象不在一個(gè)供需圈;丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。參見(jiàn)教材P180～181。

7.估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍?？杀葘?shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6 萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P182。

8.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬(wàn)元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為(　)元/m2。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：

[120+80/(1+10%) 0.5 +40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。參見(jiàn)教材P183。

9.某住宅的建筑面積為100m2，買(mǎi)賣合同約定成交價(jià)為10000 元/m2，價(jià)款分三期支付，首付30萬(wàn)，剩余兩期各于期末支付35萬(wàn)元。交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方承擔(dān)。已知買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付最后一筆余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

A.87.05

B.95.85

C.100.57

D.101.29

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%) 2 ]+8/(1+6%) 2 =101.29(萬(wàn)元)。10000元/m2只是名義價(jià)格。參見(jiàn)教材P185。

10.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計(jì)算的比較價(jià)值是(　)元/平方米。

A.8571　　　　　

B.10000

C.13393　　　　　

D.15625

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/0.8=150平方米，150萬(wàn)元/150平方米=10000元/平方米。關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積。參見(jiàn)教材P186。