2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題專練(5)

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【案例】

甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為 7500 萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項目重新開工半年后，甲公司為籌借資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為 9000 萬元請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

【正確答案】

本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。

1.價值時點不同。乙估價機(jī)構(gòu)評估在建工程的價值時點與丙估價機(jī)構(gòu)評估估價對象抵押價值的價值時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

2.估價目的和價值類型不同。乙估價機(jī)構(gòu)估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機(jī)構(gòu)估價的目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。見教材P224。

3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金半年，估價對象價值與購買價值也會有差異。