2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》?？碱}(6)

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1.房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者結(jié)合而產(chǎn)生。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格，是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求，即同時(shí)具有有用性、稀缺性和有效需求。參見教材P82。

2.當(dāng)某商品價(jià)格上升時(shí)，其需求數(shù)量必然下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。這是一般商品的需求規(guī)律，但是存在需求規(guī)律的例外，如炫耀性商品和吉芬商品。題干中有“必然”字樣。參見教材P86。

3.一種房地產(chǎn)商品價(jià)格上升，導(dǎo)致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補(bǔ)品。

(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。這兩種房地產(chǎn)商品是替代品。Px上升，則Qx下降，Qy增加，則說明因?yàn)樯唐稾更昂貴，所以消費(fèi)者用相對(duì)便宜的商品Y替代了商品X。二者不是互補(bǔ)品的關(guān)系，而是替代品。這個(gè)要學(xué)會(huì)自己分析，推導(dǎo)。參見教材P86。

4.比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于最低賣價(jià)，成本價(jià)值趨向于最高買價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。從某種意義上講，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。從另一方面來看，比較價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)值，收益價(jià)值趨向于理論價(jià)值。參見教材P96。

5.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，在某一具體時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的;投資價(jià)值是基于特定投資者的主觀、個(gè)人判斷形成的價(jià)值，投資價(jià)值因人而異。投資價(jià)值可能大于等于市場(chǎng)價(jià)值，只有投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)值，投資者才會(huì)投資。投資價(jià)值也可能小于市場(chǎng)價(jià)值，這時(shí)投資者就會(huì)放棄投資。參見教材P98。

6.房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。房地產(chǎn)作價(jià)入股要體現(xiàn)出對(duì)合作各方的公平性，應(yīng)該采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)僅只在抵押貸款的情況下才存在。參見教材P97。

7.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)采用的應(yīng)視與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P98。

8.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值一般都小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值。這個(gè)說法缺少了前提。參見教材P99。

9.除獨(dú)立、客觀、公正原則外，評(píng)估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，還應(yīng)遵循合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則和最高最佳利用原則。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。現(xiàn)狀價(jià)值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必須遵守合法原則。參見教材P99。

10.房地產(chǎn)的殘余價(jià)值一般低于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用前提下的價(jià)值，一般是低于市場(chǎng)價(jià)值的。征收估價(jià)是個(gè)特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收估價(jià)要按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。參見教材P100。