2018年房地產估價師《案例分析》強化練習(2)

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簡答題

1、居住房地產的特點有哪些?

【正確答案】 本題考查的是居住房地產及其特點。與其他類型的房地產相比，居住房地產主要有以下特點：1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;2.具有較強的相似性、可比性;3.不同類型住房價格內涵差異明顯。 參見教材P83。

2、簡述房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理?

【正確答案】 本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。房改房、經濟適用住房估價的技術路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。參見教材P87。

3、簡述商業(yè)房地產有哪些特點?

【正確答案】 本題主要考查的是商業(yè)房地產及其特點。商業(yè)房地產的特點包括五點，分別是：1.收益性;2.經營內容多，業(yè)態(tài)多樣;3.出租、轉租經營多，產權分散復雜;4.裝修高檔且復雜;5.垂直空間價值衰減性明顯。參見教材P103。

4、某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。這樣的做法有哪些錯誤?

【正確答案】 本題考查的是影響商業(yè)房地產價格的因素。錯誤：

(1)由于三個交易實例經營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益(2分);

(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)(2分)。參見教材P104。

5、指出并改正下列估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景情況如下：

估價對象為某工業(yè)廠房，2014年6月通過竣工驗收并辦理了權屬登記，2011年11月25日該宗土地設定抵押，至價值時點他項權利尚未注銷。估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。價值時點為2014年10月20日，估價作業(yè)日期為2014年11月1日至11月8日。

以下是該房地產抵押估價報告內容片斷：

注冊房地產估價師聲明

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4.我們依照國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T 50291—1999)和《房地產抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5.我們已于2014年11月3日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

參加本次估價的注冊房地產估價師：

估價假設和限制條件

1.本次估價以估價對象在實地查勘之日的狀況為準。

2.本次估價以估價對象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設前提。

3.本次估價以估價對象未設定任何擔保及他項權利為假設前提。

4.本估價報告確定的估價對象范圍及面積數據以估價委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及相關證明文件所載明的內容為準。

5.本估價報告的估價結論是在估價委托人提供的資料真實、合法、完整的基礎上得出的，估價委托人應當對其提供的相關資料的真實性、合法性和完整性負責。

6.本估價報告的估價結論是估價對象在價值時點的抵押價值，未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的影響。

7.本估價報告的估價結論未考慮房地產交易時應當繳納的有關稅費，如需轉讓，應當按國家有關規(guī)定辦理。

8.本報告估價結果僅供估價委托人在本次估價目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估價委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。

10.本估價報告自出具之日起一年內有效。在此期間如果房地產市場發(fā)生重大變化，則有效期應相應折減。

【參考答案】1.應明確說明進行實地查勘的注冊房地產估價師，不能籠統(tǒng)以“我們”指代。

2.應該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設前提。

一般情況下投資價值、企業(yè)經濟行為中涉及的房地產估價價值可能適用于持續(xù)使用前提，而且一個估價目的只有一個價值類型。參見理論教材97～101頁。

3.據題意，估價對象在價值時點有已抵押擔保債權，因此不能對已知事實做違背事實假設。

4.抵押價值評估遵循謹慎原則，就低不就高，應充分考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的影響。