2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》強化練習(1)

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1、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。

(1) 此商務(wù)辦公樓的估價方法有哪些?

【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。參見教材P126。

(2)  說明影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。

【正確答案】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況是集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層。參見教材P123。

(3) 該估價項目主要適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術(shù)路線。

【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。收益法。首先，確定未來收益期限。其次，預(yù)測未來各期的凈收益。第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。參見教材P126。

2、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用市場法和收益法對一旅館的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為5000 元/㎡，收益價格為6000 元/㎡，兩個測算結(jié)果存在一定差異。

(1)  關(guān)于旅館房地產(chǎn)的估價特點，下列說法錯誤的是(　)。

A、轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

B、功能單一

C、一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

D、價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)及其估價特點。選項B正確的表述應(yīng)該為：功能多樣。參見教材P142。

(2)  如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是(　)。

A、空置率取值偏大

B、報酬率取值偏小

C、運營費用率取值偏大

D、租金增長率取值偏小

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價方法的選用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，報酬率取值偏小，收益價格偏高。運用收益法計算價值時，價格偏高，可能是報酬率的值取小了造成的。參見教材P143。

(3)  如果兩個測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準價格低于收益價格的原因不包括(　)。

A、通脹率上行

B、存款利率下調(diào)

C、辦公用房銷售市場降溫

D、辦公用房租賃市場升溫

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素。通脹率上行，收益價格小于比準價格。參見教材P143。

(4) 下列關(guān)于旅館房地產(chǎn)的估價，說法錯誤的是(　)。

A、估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益

B、客房服務(wù)是星級酒店的主要功能

C、酒店內(nèi)的商場一般采用自主經(jīng)營

D、無形價值包含在酒店房地產(chǎn)的價值之中

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。酒店內(nèi)的商場一般采用出租經(jīng)營。參見教材P144。

3、某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，兩個廠區(qū)的土地均以劃撥方式取得。目前甲廠區(qū)已補交土地使用權(quán)出讓金，辦理了出讓手續(xù)，并整體出租給另一企業(yè)使用，租賃合同尚未到期?，F(xiàn)該工廠因發(fā)展需要，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)房地產(chǎn)，抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)擴建廠房，為此委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)同時對兩個廠區(qū)進行評估。

(1)  下列不屬于影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況的是(　)。

A、地理位置

B、交通條件

C、基礎(chǔ)設(shè)施

D、地質(zhì)和水文條件

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況是交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。參見教材P169。

(2)  針對上述情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ?　)。

A、因委托人相同，應(yīng)當將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告

B、因價值時點相同，應(yīng)當將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告

C、因權(quán)屬狀況不同，應(yīng)當將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價報告

D、因估價目的不同，應(yīng)當將兩個廠區(qū)分別估價，并分別出具估價報告

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。一個估價報告只能有一個估價目的，可以有多個估價對象。參見教材P170。

(3)  評估甲廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值時，應(yīng)當優(yōu)先考慮選用的估價方法是(　)。

A、成本法

B、收益法

C、比較法

D、假設(shè)開發(fā)法

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。因為甲廠區(qū)有出租收益，有收益或類似房地產(chǎn)有收益的應(yīng)把收益法作為一種估價方法，因此應(yīng)采用收益法估價。參見教材P170。