2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線

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城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線：

(一)“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線

城市舊城改造往往會(huì)涉及成片小區(qū)的拆遷，拆遷的數(shù)量大，估價(jià)工作量也十巨大，為提高估價(jià)效率，對(duì)這類拆遷評(píng)估，可先評(píng)估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的 “標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，以此為基準(zhǔn)評(píng)估出其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，即在一個(gè)拆遷片區(qū)中按房屋使用類型(居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等)各選取一處有代表性的房屋作為評(píng)估標(biāo)本，運(yùn)用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出該“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較，修正得出各拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。具體思路為：

1.確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

“標(biāo)本房屋”的基本條件可從以下幾個(gè)方面作出限定：

①建筑類型。當(dāng)拆遷片區(qū)存在多種類型的房屋，應(yīng)選擇所占比重大的作為“標(biāo)本房屋”。例如某拆遷片區(qū)的居住用房有高層、多層、平房等，且以多層居多，則應(yīng)選擇多層住宅作為居住用房的“標(biāo)本房屋”;

②建造年代。根據(jù)不同房屋的建造年代，確定平均使用年限，選擇平均使用年限的房屋作為“標(biāo)本房屋”。例如某拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅的平均使用年限為15年，則應(yīng)以使用年限15年左右(或七成新)酌房屋作為“標(biāo)本房屋”;

③建筑結(jié)構(gòu)。根據(jù)不同建筑結(jié)構(gòu)類型，選擇所占比重大的結(jié)構(gòu)類型房屋作方“標(biāo)本房屋”。例如某拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu)，則以磚混、結(jié)構(gòu)的房屋作為“標(biāo)本房屋”;

④樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60㎡左右、裝修情況差異較大，則可選擇位于中間層次(非頂層和底層)，兩室一廳至少有了間朝南，面積60㎡左右，一般裝修的房屋作為“標(biāo)本房屋”。