2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

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房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

損害賠償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。

(一)修復(fù)費(fèi)用法(成本法)

修復(fù)費(fèi)用法也稱(chēng)為成本法，該法是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中V--房地產(chǎn)損害評(píng)估值;

C1--拆除工程費(fèi)用;

C2--修繕工程費(fèi)用;

C3--恢復(fù)工程費(fèi)用;

C4--直接經(jīng)濟(jì)損失;

C5--被拆除物殘值。

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過(guò)廣泛搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場(chǎng)價(jià)格水平確定。

拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。

直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi)，間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測(cè)算，間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。

直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;

(2)房屋空置的收益損失;

(3)房屋使用面積減少的損失;

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;

(5)房屋采光面積減少的損失;

(6)房屋耐久性降低的損失;

(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償;

(8)施工影響的補(bǔ)償;

(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。