2020年城規(guī)《規(guī)劃實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn):經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)
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經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)
城市土地的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)性和自然兩方面的屬性以及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用,綜合評(píng)價(jià)土地質(zhì)量優(yōu)劣差異,為土地使用與安排提供依據(jù),城市土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)是對城市土地基本特征的分析,主要通過分析土地的區(qū)位、投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的程度和頻率等條件,揭示土司質(zhì)量和土地收益的差異,以便在規(guī)劃中做到好地優(yōu)用,劣地巧用。合理確定不同地段的使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度,為用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)土地使用做好準(zhǔn)備,提高土地額使用效益。
1) 城市土地的特殊性
承載性 城市土地是接納城市生產(chǎn)、生活各項(xiàng)活動(dòng)的各類建筑物、構(gòu)筑物的載體。為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)提供場所。這是城市土地基本的自然屬性。
區(qū)位 區(qū)位除包括以坐標(biāo)表示的幾何位置外,更重要的是其經(jīng)濟(jì)地理位置,即與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系,包括有形的區(qū)位和無形的因素,從影響范圍看,城市土地區(qū)位可以分為以下三個(gè)層次。
宏觀區(qū)位 城市在較大地域范圍內(nèi)的位置,如沿海城市、鐵路交叉樞紐城市等,往往對區(qū)域城市間的稽查地租和地價(jià)水平有決定作用中觀區(qū)位 城市內(nèi)部不同地段的相對位置及其相互關(guān)系,是影響土地和基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素微觀區(qū)位 某塊具體使用的土地在城市中的位置及其周邊條件,不同的微觀區(qū)位其地租和地價(jià)相差懸殊。
2) 地租
地租與地價(jià) 地租是土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)所索取的利潤;地價(jià)是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣性收入。在我國,城市土地屬于國家所有,地價(jià)一般指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)價(jià)格,是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。
級(jí)差地租 級(jí)差地租是指不同土地或同一塊土地上,由于土地肥力、相對位置以及開發(fā)程度不同而形成的有差別的地租。級(jí)差地租有兩種形式:級(jí)差地租1,是等量資本和等量勞動(dòng)投資在不同肥沃程度和位置的土地上產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力所帶來的級(jí)差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài);級(jí)差地租2,是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資,每次投入的資本生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。
3) 區(qū)位理論 區(qū)位理論的應(yīng)用主要表現(xiàn)在評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)層次上
城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素 :從分析對各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生影響的惡趣味因素入手,取得土地評(píng)價(jià)的因素、因子體系,分為3個(gè)層次,即:
基本因素層 包括土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度以及其他因素
派生因素層 由基本因素派生出來的子因素,包括繁華度、交通通達(dá)度、城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口密度、建筑容積率和城鄉(xiāng)規(guī)劃等子因素。
因子層 他們從更小的側(cè)面更具體的對土地使用產(chǎn)生影響,如交通通達(dá)度又可分出道路功能與寬度、道路網(wǎng)密度和公交便捷度因子等。
區(qū)位理論的應(yīng)用
根據(jù)區(qū)位條件對土地的作用方式,以決定土地質(zhì)量優(yōu)劣的區(qū)位因素為主要依據(jù),采用土地分等級(jí)即級(jí)差收益測算的方法建立城市土地評(píng)價(jià)從分析區(qū)位條件入手,取得土地評(píng)價(jià)的因素、因子體系。影響土地治理的區(qū)位因素大致可以分為兩類:一般區(qū)位因素,指對所有城市用地都發(fā)生作用的影響因素,如商業(yè)服務(wù)繁華程度、道路交通通達(dá)度,人口分布密度;特殊區(qū)位因素,指僅對某些城市用地有影響的因素,如高級(jí)商業(yè)服務(wù)和金融設(shè)施的分布、臨海位置條件等。
根據(jù)區(qū)位理論中的某些原則,確定城市土地評(píng)價(jià)因素的作用方式,作用強(qiáng)度及變化規(guī)律。
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