2020年城規(guī)《規(guī)劃實務(wù)》知識點：規(guī)劃區(qū)地塊劃分的原則

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規(guī)劃區(qū)地塊劃分的原則

規(guī)劃地塊的劃分要因地制宜，面積適中，新建去的規(guī)劃地塊可以大一些，舊城改造去的地塊應(yīng)該小一些，一般情況，按照安排一組性質(zhì)相同建筑的用地要求來確定規(guī)劃地塊的大小，同時還需要考慮規(guī)劃對不同性質(zhì)建筑物的體量控制要求，與相鄰規(guī)劃地塊建筑群的組合關(guān)系。

4. 控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果

1)文本(或?qū)嵤┘?xì)則)

文本是規(guī)劃的法制化和原則化體現(xiàn)，以簡練、明確的條款格式，表示地塊劃分和土地使用性質(zhì)、開發(fā)強度等控制指標(biāo)、配套設(shè)施、有關(guān)技術(shù)規(guī)定等內(nèi)容，經(jīng)批準(zhǔn)后成為土地使用和開發(fā)建設(shè)的法定依據(jù)。包括：總則， 制定規(guī)劃的依據(jù)和原則，主管部門和管理權(quán)限;

土地使用和建筑規(guī)劃管理通則：

①各種使用性質(zhì)用地的適建要求

②建筑間距的規(guī)定

③建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定

④相鄰地段的建筑規(guī)定

⑤容積率獎勵和補償規(guī)定

⑥市政公用設(shè)施、交通設(shè)施的配置和管理要求

⑦有關(guān)名詞解釋

⑧其他有關(guān)通用的規(guī)定

地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì)規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設(shè)計要點;

各地塊控制指標(biāo)一覽表， 控制指標(biāo)分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。

①規(guī)定性指標(biāo)一般為以下各項：用地性質(zhì)，用地面積，建筑密度，建筑控制高度，容積率，綠地率，建筑后退紅線要求，交通出入口方位，停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。

②指導(dǎo)性指標(biāo)一般為以下各項：人口容量，建筑形式、體量、風(fēng)格要求，建筑色彩要求，工程設(shè)施配套要求，其他環(huán)境要求。

2)規(guī)劃說明

3)規(guī)劃圖紙

區(qū)位圖：圖紙比例不限。

用地現(xiàn)狀圖：土地利用現(xiàn)狀、建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀(必要時可分別繪制);

用地規(guī)劃圖：規(guī)劃各類用地的界線，規(guī)劃用地的分類和性質(zhì)、道路網(wǎng)布局等;

道路交通及豎向規(guī)劃圖：確定道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標(biāo)、標(biāo)高、停車場和其他交通設(shè)施位

置和地塊界線以及界線轉(zhuǎn)折點坐標(biāo)，各地塊室外地坪規(guī)劃標(biāo)高，必要時可分別繪制;

工程管網(wǎng)規(guī)劃圖：各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高，必要時可分別繪制，分為給水、雨水、污水、電力電訊、煤氣、管線綜合等;

地塊劃分圖：表示地塊的劃分情況及編號;

各種分析圖;

地塊圖表(分圖則)。

以若干地塊為單位，標(biāo)明地塊劃分具體界線和地塊編號，表示出地塊劃分、用地性質(zhì)、建筑密度、容積率、建筑控制高度、綠地率、建筑后退、交通出入口方位、配套設(shè)施等各地塊的各項控制指標(biāo)表，圖表對應(yīng)，并附有簡要的規(guī)劃設(shè)計要點。分圖則也可作為文本的組成部分，用分圖則表示的控制性詳細(xì)規(guī)劃可省去文本中的控制指標(biāo)一覽表。

5、控制性詳細(xì)規(guī)劃實施情況及存在問題

1) 控制性詳細(xì)規(guī)劃實施情況

①適應(yīng)城市快速發(fā)展，控制性詳細(xì)規(guī)劃可以實現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡化操作，大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項目建設(shè)的周期，提高城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的效率。

②面對市場型行為的不確定性，控制性詳細(xì)規(guī)劃可以使政府盡快批租土地以換取資金，盡快完成“七通一平”，變生地為熟地，盡快滿足開發(fā)商在土地開發(fā)的定性和規(guī)模上的各種要求。

③控制性詳細(xì)規(guī)劃已成為城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的基本依據(jù)和地價測算的重要依據(jù)，基本滿足了城市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場和籌集城市建設(shè)資金的需要。

④面對城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀，控制性詳細(xì)規(guī)劃將抽象的規(guī)劃原則和復(fù)雜的規(guī)劃要素進(jìn)行簡化和圖解化，再從中提煉出控制城市土地功能的最基本要素，最大程度實現(xiàn)了規(guī)劃的“可操作性”。

⑤控制性詳細(xì)規(guī)劃提高了規(guī)劃的“彈性”，初步適應(yīng)了投資主體多元化帶來的利益主體多元化和城市建設(shè)思路的多元化對城市規(guī)劃的沖擊。

2) 控制性詳細(xì)規(guī)劃存在的問題

①控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和執(zhí)行應(yīng)該是政府行為，代表全民的共同利益，但現(xiàn)在有些地方控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制由開發(fā)商委托、控制和決定，成了為局部利益服務(wù)的工具。

②在編制程序上，控制性詳細(xì)規(guī)劃延續(xù)了規(guī)劃體系內(nèi)部化操作方式，并且由于編制周期縮短而更加強化，加深了規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡。

③控制性詳細(xì)規(guī)劃的制訂、執(zhí)行和修改缺乏法制化程序，沒有法律強制力的保障，也缺乏公開和公眾參與的程序，因而在實施中易受各種非正常力量的干擾，實施效果又缺少有效的評判標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機制，對市場的公平性產(chǎn)生了負(fù)面影響。

④在規(guī)劃實施上，控制性詳細(xì)規(guī)劃棄整體控制而取地塊控制，無暇顧及建設(shè)策略而追求“全覆蓋”，妥協(xié)于市場選擇的無序性和隨意性。當(dāng)不規(guī)范的規(guī)劃管理造成功能混亂后，通過修改規(guī)劃又可自圓其說，實施效果不盡理想。

⑤在編制內(nèi)容上，控制性詳細(xì)規(guī)劃過分追求“可操作性”，只能滿足開發(fā)建設(shè)的基本功能，而對城市美學(xué)和人的行為環(huán)境較少涉及。由于沒好結(jié)合有與城市設(shè)計很，易造成城市景觀混亂，城市特色消失。

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