2019年城規(guī)規(guī)劃實務備考精華：規(guī)劃條件的擬定、核實與規(guī)劃設計及規(guī)劃條件變

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第八章　規(guī)劃條件的擬定、核實與規(guī)劃設計及規(guī)劃條件變更

一.考試形式：

規(guī)劃條件部分常見的有三種題型： 補充規(guī)劃條件：給定用地情況及部分規(guī)劃條件，補充尚缺的規(guī)劃條件。

(2005) 核實規(guī)劃條件：題目中給定規(guī)劃條件和規(guī)劃設計布局，核對規(guī)劃設計布局有哪些方面不符合規(guī)劃條件。

(2005) 變更規(guī)劃條件： (近幾年的熱點)

(2003年是一道補充規(guī)劃條件的試題，2008年是一道變更的程序題)

二..主要知識點：

1.規(guī)劃條件的概念： 規(guī)劃條件是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，對建設用地以及建設工程提出的引導和控 制依據(jù)規(guī)劃進行建設的規(guī)定性和指導性意見。 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣 人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度 等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。 規(guī)劃條件是建設單位和設計單位編制工程設計方案的依據(jù)，是規(guī)劃行政主管部門審查方案、核發(fā)建設 工程規(guī)劃許可證、對建設工程進行監(jiān)督核實的依據(jù)。

2.規(guī)劃條件的內(nèi)容： 擬訂規(guī)劃條件應當遵循下列原則：

(1)嚴格執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的相關法律、法規(guī)、規(guī)章、技術規(guī)范以及國家相關政策的規(guī)定;

(2)嚴格以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù);

(3)堅持社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益相統(tǒng)一;

(4)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設、改善城市基礎設施條件;

(5)堅持合理用地和節(jié)約、集約用地，積極開發(fā)利用地下空間;

(6)改善城市生態(tài)環(huán)境，注重城市景觀;

(7)保護歷史文化遺產(chǎn)和自然環(huán)境;

(8)注重鄰里關系，維護公共利益和社會公平;

(9)符合城市防災、減災要求，保障城市安全。

(10)加強城市設計內(nèi)容，提升城市景觀品質(zhì)。

規(guī)劃條件包括以下內(nèi)容：用地情況、強、退、交、配、設、安、其。

用地情況：用地性質(zhì)、坐標、用地面積、

開發(fā)強度：人口容量、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率。建筑高度高度注意無線電收發(fā)訊區(qū)、微波走廊、高壓輸電走廊、軍事和國家安全設施的相關技術規(guī)定。

建筑退讓和建筑間距：退城市道路紅線、綠地范圍的控制線(綠線)、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線(藍線)、歷史文化街區(qū)的保護范圍界線及歷史建筑的保護范圍界線(紫線)，退相鄰用地的距離，建筑日照要求。

交通組織：如出口方位、交通組織要求、停車位的配置、與城市交通的銜接。涉及軌道交通用地的應當明確出入口和相關設施的設置要求;涉及廣場等公共開敞空間的應當在規(guī)劃條件中明確用地規(guī)模和方位要求。

配套設施：文化、教育、衛(wèi)生、體育、社區(qū)服務設施、應急避難場所等公共服務設施和給水、排水、燃氣、熱力、電力、電信等市政基礎設施的規(guī)模和布局。

城市設計：建筑形態(tài)、色彩、景觀、尺度及公共開放空間等要求。

公共安全：防洪、防震、人防、消防、防治地質(zhì)災害等要求。

其它：古樹名木、名城保護、地鐵等地下空間開發(fā)等。規(guī)劃與設計方案審查前應完成文物勘探，發(fā)現(xiàn)文物應采取保護措施。

3.規(guī)劃條件的擬定與補充：

首先和規(guī)劃條件的全部內(nèi)容一一核對。

其次注意圖上特殊條件，如保護生態(tài)和歷史文化遺產(chǎn)，完善配套設施，保障公共安全，注意要符合規(guī)劃和相關規(guī)范。圖中說有高速公路、鐵路、二三類工業(yè)的要注意隔離。

住宅小區(qū)的規(guī)劃要點不要忘記套型面積為90㎡戶型所占的面積比。

4.規(guī)劃條件的核實：

規(guī)劃條件的核實是對建設活動是否遵守規(guī)劃許可的要求的審核。

此類試題一般將圖中的內(nèi)容和給定的規(guī)劃條件一一核對即可得到答案。容易出題的內(nèi)容一般為容積率、綠地率、停車位數(shù)量、建筑密度、建筑高度、建筑退讓等。

同時還要注意以下方面：

注意是不是出了用地紅線或侵占了綠化綠線、歷史文化街區(qū)保護紫線、水域藍線等，能不能滿足消防(沿街長度、間距、撲救面)，

日照間距夠不夠，(住宅大寒2小時、老年人居住建筑冬至2小時、中小學教學樓冬至2小時，幼兒園冬至日3小時)

消防要求：高層建筑塔樓一個長邊或1/4周長應不布置影響消防的裙房，一般應落地，并應該有直接對外出入口。

5.規(guī)劃條件的變更：

符合控規(guī)是規(guī)劃條件變更的前提。

符合控規(guī)的規(guī)劃條件變更程序為建設單位申請——公開與聽證(公告，告知利害人)——審查與確定——頒布與公開——通報國土部門，調(diào)整出讓金。

如果不符合控規(guī)又確有必要修改規(guī)劃條件則則需按控規(guī)修改程序修改控規(guī)。

(1)用地性質(zhì)的變更：

(2)先看能不能變更：

規(guī)劃確定的綠地、道路、高壓走廊、水廠及污水處理廠、河道、水庫、水源地、自然保護區(qū)等嚴禁變更土地用途。

化工用地、小于4h㎡的倉儲不應改為居住用地，工業(yè)區(qū)不宜插建居住。如能變更則按控規(guī)修改程序， 涉及總規(guī)先調(diào)整總規(guī)。

(3)如果涉及到控規(guī)的調(diào)整，則按調(diào)整控規(guī)的程序進行

確需變更容積率、用地性質(zhì)等的，必須嚴格履行程序，包括城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織老師對變更的必要 性和規(guī)劃方案的合理性進行論證，公示，征求利害關系人意見，有聽證申請的組織聽證，報市縣政府批準 等，并需補繳城市基礎設施配套費和土地出讓金等相關規(guī)費。

(4)規(guī)劃容積率的變更：

規(guī)劃設計條件中容積率指標如果突破控制性詳細規(guī)劃或其他規(guī)劃的規(guī)定，應當依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的 規(guī)定，先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃，涉及其他規(guī)劃的須先行調(diào)整涉及到的其他規(guī)劃。所有涉及建設用地容積 率調(diào)整的建設項目，其規(guī)劃管理的有關內(nèi)容必須依法公開，接受社會監(jiān)督。

國有土地使用權一經(jīng)出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規(guī)劃設計條件確定的容積率。確需變更規(guī) 劃條件確定的容積率的建設項目，應根據(jù)程序進行：

(1)建設單位或個人可以向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由;

(2)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當從建立的老師庫中隨機抽調(diào)老師，并組織老師對調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案 的合理性進行論證;

(3)在本地的主要媒體上進行公示，采用多種形式征求利害關系人的意見，必要時應組織聽證;

(4)經(jīng)老師論證、征求利害關系人的意見后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應依法提出容積率調(diào)整建議并附論證、 公示(聽證)等相關材料報城市、縣人民政府批準;

(5)經(jīng)城市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將依法變更后 的規(guī)劃條件抄告土地主管部門備案;

(6)建設單位或個人應根據(jù)變更后的容積率向土地主管部門辦理相關土地出讓收入補交等手續(xù)。

涉及容積率調(diào)整的相關批準文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及老師論證意見、公示(聽證) 材料等均應按照國家有關城建檔案管理的規(guī)定及時向城建檔案管理機構(館)移交備查。

5.詳細規(guī)劃的變更：

(1)修改控制性詳細規(guī)劃的，組織編制機關應當對修改的必要性進行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系 人的意見，并向原審批機關提出專題報告，經(jīng)原審批機關同意后，方可編制修改方案。修改后應當按法定 程序?qū)彶閳笈?，報批材料中應當附具?guī)劃地段內(nèi)利害關系人意見及處理結(jié)果。修改后的控制性詳細規(guī)劃經(jīng) 本級人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。修改控制性詳細規(guī)劃的內(nèi) 容涉及上層次規(guī)劃強制性內(nèi)容的，如規(guī)劃區(qū)的范圍、基本農(nóng)田、風景名勝、水源保護地、歷史建筑，要先 修改上層次規(guī)劃。

(2)修建性詳細規(guī)劃修改程序：經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨 意修改;確需修改的，修規(guī)的修改必須符合控規(guī)的要求，同時城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式， 聽取利害關系人的意見;因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。 三.答題注意事項： 規(guī)劃條件的變更符合控規(guī)是前提，不符合控規(guī)，規(guī)劃部門無權同意變更。如果規(guī)劃部門認為確有必要， 就要先修改控規(guī)。修改程序為先論證，再征求利害人意見，再向市政府提出專題報告，市政府同意后方可 修改，修改后原審批程序?qū)徟?/p>

補充規(guī)劃條件時，不要忘記居住小區(qū)的規(guī)劃套型面積90㎡以下的要占70%。本考點已考了三年，2011 年再考的可能性不大，但也不要大意。

經(jīng)濟適用房等保障性住房套內(nèi)面積應該在60㎡左右。

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