2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(68)

更新時(shí)間：2012-05-21 15:16:06 來(lái)源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

　　三、指錯(cuò)題(下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對(duì)得40分)。$lesson$

　　致委托估價(jià)方函(略)

　　××別墅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(略)

　　××別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、委托估價(jià)方

　　××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　二、受理估價(jià)方

　　××市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所

　　三、估價(jià)目的

　　為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià)

　　四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　1998年4月15日

　　五、估價(jià)對(duì)象概況

　　(一)××市概況(略)

　　(二)××別墅項(xiàng)目概況

　　1、土地情況

　　A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。

　　B、土地總面積70000平方米。

　　C、用途：別墅及配套設(shè)施。

　　D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米

　　其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378平方米。

　　2、地上物情況

　　該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備(略)

　　六、估價(jià)采用的方法和步驟

　　(一)采用的估價(jià)方法為：市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法;

　　(二)分析、比較用上述估價(jià)方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。

　　七、價(jià)格過程

　　(一)方法一：房地分別估價(jià)

　　1、土地估價(jià)：采用成本法與市場(chǎng)比較法兩種進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得出土地評(píng)估價(jià)格。

　　A、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)

　　計(jì)算公式：土地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金

　　根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元，土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計(jì)為每平方米3324元。

　　B、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)

　　表一