2016年中級會計師《中級會計實務(wù)》考點房地產(chǎn)銷售的處理

　　房地產(chǎn)銷售的處理

　　房地產(chǎn)銷售是指企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā)商)自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場上進行銷售。(環(huán)球網(wǎng)校提供房地產(chǎn)銷售的處理)

　　對于房地產(chǎn)銷售，企業(yè)應(yīng)按一般商品銷售收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入。

　　在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)法定所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售商品收入。但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬沒有轉(zhuǎn)移的情況。

　　例如，企業(yè)根據(jù)合同或協(xié)議約定，仍有責(zé)任實施重大行動，如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)通常應(yīng)在實施的重大行動完成時確認(rèn)銷售商品收入。又如，合同或協(xié)議存在重大不確定因素，如買方有權(quán)退房。在這種情況下，企業(yè)通常應(yīng)在這些重大不確定因素消失后確認(rèn)銷售商品收入。再如，房地產(chǎn)銷售后，企業(yè)仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議、企業(yè)保證買方在特定時期內(nèi)獲得既定投資報酬的協(xié)議等。

　　在這種情況下，企業(yè)應(yīng)分析交易的實質(zhì)，以確定是作為銷售處理，還是作為融資、租賃或利潤分成處理。


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　　需要注意的是，企業(yè)自行建造或通過分包商建造房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)建造協(xié)議條款和實際情況，判斷收入確認(rèn)應(yīng)適用的會計準(zhǔn)則。

　　如果房地產(chǎn)購買方在建造工程開始前能夠規(guī)定房地產(chǎn)設(shè)計的主要結(jié)構(gòu)要素，或者能夠在建造過程中決定主要結(jié)構(gòu)變動，房地產(chǎn)建造協(xié)議符合建造合同定義，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循建造合同收入的原則確認(rèn)收入。

　　如果房地產(chǎn)購買方影響房地產(chǎn)設(shè)計的能力有限，如僅能對基本設(shè)計方案做微小變動，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循有關(guān)銷售商品收入的原則確認(rèn)收入。

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