2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題（五）

閱讀理解

1、某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460㎡。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600㎡，該公司認(rèn)為建600㎡經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000㎡的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓申請抵押貸款，擬請某估價機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。

<1> 、評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　)。

A、460㎡

B、600㎡

C、1000㎡

D、以上三個面積都不行

<2> 、能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(　)。

A、政府房地產(chǎn)管理部門

B、政府規(guī)劃管理部門

C、政府土地管理部門

D、上級總公司

<3> 、對該寫字樓進(jìn)行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是(　)。

A、集聚程度

B、交通條件

C、周邊環(huán)境

D、教育配套設(shè)施

2、估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

<1> 、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的是(　)。

A、劃撥土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押

B、抵押估價的價值時點原則上為完成估價對象實地查勘之日

C、在運(yùn)用比較法估價時，應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

D、抵押估價報告應(yīng)包括估價對象變相能力分析，變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性

<2> 、如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評估該賓館的價值時(　)。

A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

<3> 、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是(　)。

A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B、無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息

C、在估價測算過程中土地成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

<4> 、假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果為3500萬元，則(　)。

A、3500萬元是該賓館的公開市場價值

B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

D、投保時，保險金額不能超過3500萬元

3、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用比較法和收益法對一間辦公用房的市場價值進(jìn)行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/㎡，收益價格為12000元/㎡，兩個測算結(jié)果存在一定差異。

<1> 、如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是(　)。

A、空置率取值偏大

B、報酬率取值偏小

C、運(yùn)營費用率取值偏大

D、租金增長率取值偏小

<2> 、如果兩個測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價格低于收益價格的原因不包括(　)。

A、通脹率上行

B、存款利率下調(diào)

C、辦公用房銷售市場降溫

D、辦公用房租賃市場升溫

<3> 、如果兩個測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵押估價兩種估價目的下，將上述比準(zhǔn)價格和收益價格進(jìn)行加權(quán)平均時，合理的權(quán)重取值方式是(　)。

A、對房屋征收評估，比準(zhǔn)價格權(quán)重大于收益價格權(quán)重

B、對房屋征收評估，比準(zhǔn)價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重

C、對房地產(chǎn)抵押估價，比準(zhǔn)價格權(quán)重等于收益價格權(quán)重

D、對房地產(chǎn)抵押估價，比準(zhǔn)價格權(quán)重小于收益價格權(quán)重

4、某城市因道路拓寬需征收一幢建于2000年，建筑面積為8000 m2的臨街五層綜合樓，該項目征收人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋征收補(bǔ)償后，原征收單位已搬遷完畢，該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。

<1> 、該醫(yī)院應(yīng)與(　)接洽購買綜合樓事宜。

A、被征收人

B、征收人

C、房屋征收實施單位

D、政府規(guī)劃主管部門

<2> 、買方可支付的最高購買價為(　)。

A、建筑市場價值-平移相關(guān)費用

B、拆除的舊建筑材料價值-平移相關(guān)費用

C、建筑物殘值

D、建筑物市場價值-平移相關(guān)費用-占用醫(yī)院內(nèi)土地的價值

<3> 、賣方可接受的最低購買價為(　)。

A、建筑物市場價值

B、建筑物市場價值-清理費用

C、拆除后的舊建筑材料價值

D、拆除后的舊建筑材料價值-清理費用

5、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。

<1> 、關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估的說法，正確的是(　)。

A、依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估

B、依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評估

C、該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估

D、該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評估

<2> 、此房屋的評估過程為：收集和測算類似房地產(chǎn)價格;修正類似房地產(chǎn)價格;確定被征收房屋價格。此房屋評估采用的是(　)。

A、收益法

B、成本法

C、比較法

D、假設(shè)開發(fā)法

<3> 、張某對評估結(jié)果有異議，首先應(yīng)當(dāng)(　)。

A、委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估

B、向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估

C、向當(dāng)?shù)卦u估專家委員會申請鑒定

D、向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟

參考答案：

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000㎡;原房已滅失，也不能選460㎡。

【正確答案】 B

【答案解析】 城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)是否可以翻建。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層。

2、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。選項A錯誤，劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押;選項C錯誤，在運(yùn)用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘;選項D錯誤，抵押估價報告應(yīng)包括估價對象變相能力分析，變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地成本不應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是保險價值。投保時，保險金額不能超過3500萬元。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是報酬資本化法的公式。由報酬資本化法的公式可知，當(dāng)報酬率取值偏小時，測算出的收益價值會偏大。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是比較法。通脹率上漲會導(dǎo)致比較法測算的價格偏高;題中選項BCD均會使收益法測算的價格偏高。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價。房屋征收是公開市場下的平均價值，因此對房屋征收評估，比較價格權(quán)重應(yīng)大于收益價格權(quán)重;由于抵押評估要遵循謹(jǐn)慎原則，不能高估房地產(chǎn)的價值，因此比較價格權(quán)重應(yīng)大于收益價格權(quán)重。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。該醫(yī)院應(yīng)與征收人接洽購買綜合樓事宜。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。買方可支付的最高購買價=建筑市場價值-平移相關(guān)費用。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。賣方可接受的最低購買價=拆除后的舊建筑材料價值-清理費用。

5、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。比較法評估技術(shù)路線：收集和測算類似房地產(chǎn)價格;修正類似房地產(chǎn)價格;確定被征收房屋價格。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核估價申請，指出評估報告存在的問題

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