裝配式建筑全過程成本控制策略——銷售階段
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1、提前預售
由于有的地方政府均給予裝配式房地產項目提前預售的鼓勵措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。沈陽市規(guī)定“采用裝配式建筑技術的開發(fā)建設項目，預制構件采購合同金額可計入工程建設總投資，金額達到總投資額的25%以上且施工進度達到正負零，即可辦理《商品房預售許可證》。”以百米高層建筑為例，房產公司至少能提前一年取得《預售許可證》，如售價為15000元/m2，按50%預售率和8%的利率計算，能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在現(xiàn)金為王的房地產業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過了裝配式房地產項目的增量成本。房價越高，邊際利息收益越大。
2、銷售稅費
房地產項目的綜合稅負能達到10%～15%左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數(shù)，稅率分為30%、40%、50%和60%四檔，可按房地產開發(fā)成本總額加計扣除20%;同時對增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅，所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位，可獲得很好的節(jié)稅效果。首先，應用裝配式建筑技術的增量成本大約為300元/m2～600元/m2，百米高的住宅樓一般從6層以上開始裝配，全樓的單位增量成本為250元/m2～417元/m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計扣除20%，即按300元/m2～600元/m2扣除再計算增值率。在售價不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額，按40%稅率計算的話，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。
其次，準確把握普通住宅的免稅標準，將增值率控制在20%以下，裝配式房地產項目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽市規(guī)定“在認定普通商品住宅價格標準時，采用裝配式建筑技術的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術及全裝修的住宅每平方米提高1300元。”這項優(yōu)惠政策可能比直接補貼500萬元更實惠，因為土地增值稅的平均稅負約為3%～5%左右，一億的銷售額就可能產生300萬～500萬的土地增值稅。如果房地產項目的增值率處于20%臨界點上下時，提高裝配式房地產項目的扣除標準而將增值率控制在20%以下，將直接免征土地增值稅。一個10億元的住宅項目如果享受免征土地增值稅的話，按3%的稅率計算，將節(jié)稅3000萬元?？梢姡b配式建筑技術帶來的政策紅利是極其明顯的。
在裝配式建筑浪潮時代，掌握裝配核心科技的企業(yè)，毫無疑問，將是時代的創(chuàng)造者與引領者。推廣裝配式建筑是促進綠色發(fā)展的重要舉措，是促進建筑業(yè)轉型升級的必然要求。以上就是環(huán)球網(wǎng)校為你帶來的裝配式建筑相關內容，更多精彩內容可繼續(xù)關注環(huán)球網(wǎng)校。點擊下方免費下載，可領取裝配式精華考點/課程講義。
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